2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法備考習(xí)題(7)

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判斷題

1、折現(xiàn)率是在采用靜態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)。

對(duì)

錯(cuò)

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無(wú)形收益。

對(duì)

錯(cuò)

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的 “ 倒算法 ” 。

對(duì)

錯(cuò)

4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況;另一頭是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。

對(duì)

錯(cuò)

5 、每種估價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有需要具備的條件。

對(duì)

錯(cuò)

單項(xiàng)選擇題

6、在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是( 　 )。

A、未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C、銷(xiāo)售稅費(fèi)

D、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用

7、在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)( 　 )房地產(chǎn)市

場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

A、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的

B、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的

C、建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間

D、全部租售出去時(shí)的

8、在動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般可以采用( 　 )和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、路線價(jià)法

簡(jiǎn)答題

9、某成片荒地的面積為 2km 2 2 ，適宜進(jìn)行 “ 五通一平 ” 的土地開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60% ;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?“ 小塊 ”“ 五通一平 ” 熟地的單價(jià)為 0 800 元 /m 2 2 ;建設(shè)期為 為 3 3 年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開(kāi)發(fā)成本以及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用為 5 2.5 億元/km 2 2 ;貸款年利率為 8% ;土地開(kāi)發(fā)的年投資利潤(rùn)率為 10% ;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6% ，買(mǎi)方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4% 。請(qǐng)采用靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。【答案解析請(qǐng)翻頁(yè)查看】

1、

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)。參見(jiàn)教材 P333。

2、

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無(wú)形收益。參見(jiàn)教材 P334。

3、

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。參見(jiàn)教材 P334。

4、

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況;另一頭是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。參見(jiàn)教材 P334。

5、

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。每種估價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有需要具備的條件。參見(jiàn)教材 P409。

6、

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見(jiàn)教材 P331。

7、

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P332。

8、

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。在動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用比較法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢(shì)，或者采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。參見(jiàn)教材 P332。

9、

【正確答案】(1)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買(mǎi)該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

(2)起始狀態(tài)。起點(diǎn)——荒地;終點(diǎn)——五通一平熟地

設(shè)該成片荒地的總價(jià)為 V：

開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

取得該荒地的稅費(fèi)=V×4%=0.04V(億元)

土地開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%) 3 -1]+5×[(1+8%) 1.5 -1]=0.27V+0.612(億元)(注：理

解計(jì)息期的取值，土地取得費(fèi)用和稅費(fèi)，一次性投入，因而計(jì)息期是 3 年，土地開(kāi)發(fā)成本和管理銷(xiāo)售費(fèi)用是均勻投入的，計(jì)息期取一半，1.5 年)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576(億元)(注：只計(jì)算賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi);)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)(注：題目給出的是投資利潤(rùn)率，所以利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不包括投資利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：該成片荒地總價(jià)=1.641(億元)單價(jià)=164100000/2000000=82.05 元/m 2 。

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