2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法備考習(xí)題(4)

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單項(xiàng)選擇題

1、假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的( )的“倒算法”。

A、市場(chǎng)法

B、收益法

C、成本法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

2、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用( )進(jìn)行估價(jià)。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

3、測(cè)算( )的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)成本失控。

A、待開房地產(chǎn)最高費(fèi)用

B、待開房地產(chǎn)預(yù)期利潤(rùn)

C、待開房地產(chǎn)最高價(jià)格

D、待開房地產(chǎn)最優(yōu)資源

4、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m²，建設(shè)期22年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850 元/m² ，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為( )萬(wàn)元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，無需做的是( )。

A、估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

B、估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C、估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

D、估算投資利息和開發(fā)利潤(rùn)

6、假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提不包括下列( )。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓 開發(fā)

D、被迫開發(fā)

7、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為 1 1 年，實(shí)際建設(shè)期為 5 1.5 年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為 5 0.5 年，通過市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為 3 3 年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為( )年。

A、1

B、1.5

C、2

D、2.5

8、在最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選取中，要弄土地的區(qū)位狀況，包括下列( )。

A、坐落

B、面積

C、容積率

D、開發(fā)程度

9、假設(shè)開發(fā)法中求取舊房?jī)r(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括( )。

A、續(xù)建利潤(rùn)

B、管理費(fèi)用

C、銷售費(fèi)用

D、投資利息

10、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用( )評(píng)估。

A、收益法

B、比較法

C、成本法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法【答案解析請(qǐng)翻頁(yè)查看】

1、【答案】C

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。參見教材 P320。

2、【答案】C

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見教材 P320。

3、【答案】A

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。測(cè)算最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)成本失控。參見教材 P321。

4、【答案】C

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235 萬(wàn)。參見教材 323。

5、【答案】D

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。投資利息和開發(fā)利潤(rùn)，只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個(gè)項(xiàng)目隱含在折現(xiàn)的過程中，通過調(diào)整折現(xiàn)率來考慮。參見教材 P323。

6、【答案】D

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提包括：業(yè)主自行開發(fā)前提;自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提;被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。參見教材 P324。

7、【答案】D

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。后續(xù)建設(shè)期是從取得在建工程的時(shí)間，到竣工的時(shí)間。正常建設(shè)期為 1 年，實(shí)際建設(shè)期為 1.5 年，說明花了 1.5 年時(shí)間，只干了 1 年的工程進(jìn)度。正常建設(shè)期為 3 年，還剩 2 年的后續(xù)建設(shè)期。由于在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)還需要正常期限 0.5 年，總后續(xù)建設(shè)期 2.5 年。參見教材 P324。

8、【答案】A

【解析】本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選取。選項(xiàng) BD 屬于實(shí)物狀況;選項(xiàng) C 屬于權(quán)益狀況。參見教材 P325。

9、【答案】A

【解析】本題考查的是按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式。在求取在建工程價(jià)值時(shí)，需要減去續(xù)建利潤(rùn)。求取舊房?jī)r(jià)值時(shí)，不需要考慮此項(xiàng)內(nèi)容。參見教材 P328。

10、【答案】B

【解析】本題考查的是按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用比較法評(píng)估。參見教材 P329。

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