2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十二章考點：確定估價結(jié)果

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確定估價結(jié)果

一、對測算結(jié)果進行校核

當不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異時，應(yīng)尋找原因，并消除不合理的差異。原因可從以下方面進行檢查：①估價計算是否有誤;②估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確;③估價參數(shù)是否合理;④估價計算公式是否恰當;⑤不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍是否一致;⑥不同估價方法的估價前提是否一致;⑦選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;⑧估價假設(shè)是否合理;⑨是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則;⑩房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。

第四科考試中的找錯思路

二、得出一個綜合測算結(jié)果

對于選用一種估價方法進行測算的，在確認測算結(jié)果無差錯后，將其作為綜合測算結(jié)果。對于同時選用兩種或兩種以上估價方法進行測算的，在確認各個測算結(jié)果無差錯及其之間差異的合理性后，根據(jù)估價目的及不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果之間差異程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均 等方法得出一個綜合測算結(jié)果。

選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確 的估價方法測算的結(jié)果給予較大的權(quán)重 ;

當由于房地產(chǎn)市場為特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價方法測算結(jié)果差異較大時，不能簡單地采取平均的方法總綜合為一個測算結(jié)果，應(yīng)視不同的情況，特別是根據(jù)估價目的，先排除不合適的估價方法的測算結(jié)果，然后將余下的結(jié)果綜合為一個結(jié)果。

估價基本事項中，需要明確價值時點和價值類型。同一估價報告中，這兩個因素必須是一致的。

三、確定最終的評估價值

在得出一個測算結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價值影響因素(由于房地產(chǎn)價值影響因素眾多，不能拘泥于某些數(shù)學(xué)公式的測算結(jié)果，還應(yīng)根據(jù)經(jīng)驗及其對房地產(chǎn)市場行情的深入了解來把握評估價值)，同時可聽取有關(guān)老師的意見，對該結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，或者取整，或者認定該結(jié)果，從而確定最終的評估價值。當有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中充分說明調(diào)整的理由。

【多選題】在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是對測算結(jié)果進行校核。不同估價方法結(jié)果有較大差異的原因：估價計算是否有誤;基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確;參數(shù)選取是否合理;公式選用是否恰當;不同估價方法的估價對象的范圍是否一致;不同估價方法的估價前提是否一致;選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;估價假設(shè)是否合理;是否遵循了估價原則;房地產(chǎn)市場是否為特殊狀態(tài)。參見教材P410。