2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(4)

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【案例】

(一)需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2 ，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開(kāi)發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/m2 ，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000 元/m2 ，兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)價(jià)單價(jià)為11000元/m2 。

1.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是(　)。

A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)地塊的增值

B.以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率

C.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配

D.1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是增值收益。以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配。

2.在甲、乙兩宗地塊之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例

B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例

D.以合并前地塊各自?xún)r(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是增值收益的分配方法。選項(xiàng)D對(duì)于價(jià)格變動(dòng)難以確定分配增值收益。

3.假定甲單位購(gòu)買(mǎi)乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為(　)萬(wàn)元。

A.1616　　　　　　

B.2560

C.1882　　　　　　

D.1920

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是增值收益。甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(萬(wàn)元)。

(二)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

4.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是(　)。

A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成耗損風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

5.如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類(lèi)賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)(　)。

A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益

B.按當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益

C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益

D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項(xiàng)D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤(rùn)。

6.若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是(　)。

A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

B.無(wú)論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是成本法。在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本不應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金。

7.假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則(　)。

A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是保險(xiǎn)價(jià)值。投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元。