2019年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題(6)

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1、整個投資市場的平均收益率為15%，國債的收益率為8%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是0.3，則根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，房地產(chǎn)投資評估模型所用的折現(xiàn)率為(　)。

A、11.5%

B、9.1%

C、10.5%

D、10.1%

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。在資本資產(chǎn)定價模型分析下，一個投資項(xiàng)目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險投資項(xiàng)目收益率之差。折現(xiàn)率R=8%+0.3×(15%-8%)=10.1%。參見教材P27。

2、由于房地產(chǎn)市場具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的(　)特征。

A、完全競爭

B、壟斷競爭

C、寡頭壟斷

D、完全壟斷

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。參見教材P35。

3、城市快速軌道交通線的發(fā)展，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具是(　)。

A、易受政策影響

B、適于進(jìn)行長期投資

C、區(qū)位選擇異常重要

D、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值;城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，也會使周邊房地產(chǎn)的市場價值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。參見教材P9。

4、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失稱為(　)。

A、政策風(fēng)險

B、變現(xiàn)風(fēng)險

C、或然損失風(fēng)險

D、周期風(fēng)險

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。參見教材P20。

5、某市在2014年房屋施工面積為2500萬㎡，竣工面積為800萬㎡;2015年房屋新開工面積為1000萬㎡，竣工面積為500萬㎡,2014年已停建本年恢復(fù)施工的房屋面積為1200萬㎡。則該市2015年房屋施工面積為(　)萬㎡。

A、3500

B、2700

C、3900

D、3400

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停緩建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。2500-800+1000+1200=3900(萬㎡)。參見教材P39。

6、某城市2014年可供租售的寫字樓面積為120萬m2，全年寫字樓銷售量為80萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為35萬m2，該城市2014年寫字樓的吸納周期為(　)年。

A、0.67

B、0.83

C、1.20

D、1.50

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。120÷80 =1.5 (年)。吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度(單位時間內(nèi)的吸納量)計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時間。參見教材P42。

7、房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為地方政府帶來了豐厚的土地出讓收入，使之能有更多的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善上，這表明房地產(chǎn)市場具有(　)的特性。

A、供給壟斷性

B、經(jīng)濟(jì)外部性

C、需求多樣性

D、信息不對稱性

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。經(jīng)濟(jì)外部性是指一個經(jīng)濟(jì)主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。正外部性是某個經(jīng)濟(jì)行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費(fèi)代價，負(fù)外部性是某個經(jīng)濟(jì)行為個體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人卻沒有為此承擔(dān)成本。房地產(chǎn)市場的外部性問題非常突出。例如，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為地方政府帶來了豐厚的土地出讓收入，使之能有更多的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善上，從而產(chǎn)生了正外部性;房地產(chǎn)價格迅速上升，會導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題，也會導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險增加甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。參見教材P44。

8、房地產(chǎn)開發(fā)的步驟包括提出設(shè)想階段、細(xì)化投資設(shè)想、(　)、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。

A、投資機(jī)會選擇

B、投資決策分析

C、可行性研究

D、市場分析

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟包括：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。參見教材P64。

9、工業(yè)(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者，其土地使用權(quán)出讓方式不包括(　)。

A、招標(biāo)

B、拍賣

C、掛牌

D、協(xié)議

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是獲取土地。工業(yè)(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P69。

10、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為三個階段，以下各項(xiàng)中，不屬于竣工驗(yàn)收工作程序的是(　)。

A、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收

B、單位工程竣工驗(yàn)收

C、綜合驗(yàn)收

D、竣工驗(yàn)收備案

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為三個階段，包括單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案。參見教材P91。