2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試每日一練(12.28)

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1、(理論與方法)有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)?)。

A、乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

B、該建筑物價(jià)值小于其重置成本

C、該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

D、該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來(lái)看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。“該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對(duì)土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。甲乙土地價(jià)值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價(jià)值低于甲土地，說(shuō)明建筑物價(jià)值為負(fù)值。運(yùn)用排除法，選項(xiàng)A，直接可以排除，因?yàn)榧滓覒?yīng)該地價(jià)相當(dāng);選項(xiàng)B，建筑物如果還存在重置價(jià)值，則其價(jià)值大于0;選項(xiàng)D，更新改造后的價(jià)值肯定是大于現(xiàn)狀價(jià)值的，否則就不值得更新了。參見教材P168。

2、(經(jīng)營(yíng)與管理)運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)受政策因素影響較大的開發(fā)項(xiàng)目，可通過(guò)()確定是否進(jìn)行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價(jià)

B、放棄型期權(quán)估價(jià)

C、成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

D、柔性期權(quán)估價(jià)

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。開發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商品住宅項(xiàng)目就屬于這一類。開發(fā)商原本打算通過(guò)投資限價(jià)商品住宅項(xiàng)目，來(lái)拓展新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但政府對(duì)限價(jià)商品住宅的政策不夠清晰，對(duì)未來(lái)可能遇到的政策調(diào)整等不確定性難以把握，如開發(fā)項(xiàng)目銷售對(duì)象、銷售時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境變化后可能對(duì)銷售對(duì)象和銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整等，因此可對(duì)這一放棄型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，從政策調(diào)整的損失與市場(chǎng)機(jī)會(huì)收益兩方面進(jìn)行評(píng)估，以決定該項(xiàng)目是開發(fā)還是放棄。參見教材P245。

3、(制度與政策)省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在做出資質(zhì)許可決定之日起()日內(nèi)，將準(zhǔn)予資質(zhì)許可的決定報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。

A、10

B、15

C、20

D、25

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在做出資質(zhì)許可決定之日起10日內(nèi)，將準(zhǔn)予資質(zhì)許可的決定報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。參見教材P156。

4、(相關(guān)知識(shí))根據(jù)建筑物重要性和使用要求，高級(jí)居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等級(jí)是()。

A、特等

B、甲等

C、乙等

D、丙等

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是建筑物的重要性等級(jí)。參見教材P77表3-8。