2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》強(qiáng)化訓(xùn)練(4)

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多項(xiàng)選擇題

1 、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，共同之處包括( )。

A、有波動(dòng)

B、具有固定性

C、用貨幣表示

D、按質(zhì)論價(jià)

E、互補(bǔ)產(chǎn)品多

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同。共同之處在于：

(1)都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);(2)都有波動(dòng)，受供求因素的影響;(3)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見教材 P83。

2 、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括( )。

A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

B、房地產(chǎn)價(jià)格不受交易者的個(gè)別情況影響

C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長

D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

E、房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格

【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處：(1)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大;(2)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格;(3)房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買賣價(jià)格;(4)房地產(chǎn)容易受交易者的個(gè)別情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右;(5)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。參見教材 P83～85。

3 、下列各項(xiàng)商品之間互為互補(bǔ)品的有( )。

A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

B、二手房和新建房地產(chǎn)之間

C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)

D、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。參見教材P87。

4 、決定房地產(chǎn)供給量的因素有( )。

A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

D、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期

E、相關(guān)物品的價(jià)格水平

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。參見教材P88。

5 、房地產(chǎn)供給形成的條件有( )。

A、供給計(jì)劃

B、供給決策

C、供給意愿

D、供給能力

E、供給行為

【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)供給。供給的形成條件有兩個(gè)：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見教材P88。

6 、下列關(guān)于掛牌價(jià)格和成交價(jià)格的表述中，正確的有( )。

A、掛牌價(jià)格通常高于成交價(jià)格

B、掛牌價(jià)格可以作為估價(jià)依據(jù)

C、在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買賣雙方成交價(jià)不小于賣方最低要價(jià)，不大于買方最高出價(jià)

D、成交價(jià)格是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情了解程度的不同而不同

E、通常情況下，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)高于掛牌方式出讓的地價(jià)

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，掛牌價(jià)格不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見教材P93～95。

7、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)? )不同。

A、開發(fā)成本

B、經(jīng)營費(fèi)用

C、納稅狀況

D、對(duì)未來的信心

E、市場(chǎng)利率

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。參見教材P98。

8、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法中，錯(cuò)誤的有( )。

A、投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

B、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

C、評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

D、投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購買行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件

E、評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的

【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過程，對(duì)未來凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見教材P98。

9、下列關(guān)于謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值的表述中，正確的有( )。

A、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值

B、快速變現(xiàn)價(jià)值通常等于市場(chǎng)價(jià)值

C、現(xiàn)狀價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

D、殘余價(jià)值大于或等于殘

【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P99。

E、殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值

10、成本租金包括( )。

A、折舊費(fèi)

B、維修費(fèi)

C、管理費(fèi)

D、利潤

E、投資利息

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P100。