2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題專練(27)

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1.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( 　)。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

答案C

2.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/㎡，建筑面積100㎡，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/㎡，建筑面積120㎡，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/㎡，建筑面積90㎡，成交時一次付清：丁成交價格4760元/㎡，建筑面積110㎡，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( 　)。

A.甲乙丙丁

B.乙丁甲丙

C.乙丙甲丁

D.丙乙丁甲

答案C

3.建筑物的重新構建價格是( 　)的價格。

A.扣除折舊后

B.估價時點時

C.客觀

D.建筑物全新狀態(tài)下

答案BCD

4.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由( 　)所構成。

A.土地取得成本

B.開發(fā)成本

C.銷售稅費，投資利息

D.管理費用

答案ABCD

5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( 　)萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816

答案B

6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( 　)。

①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準價格

A.①②③④⑤⑥⑦

B.②①③⑤④⑥⑦

C.①③②④⑥⑤⑦

D.②①⑧④⑤⑥⑦

答案B

7.應用路線價法的前提條件是( 　)。

A.土地形狀較規(guī)則

B.街道較規(guī)整

C.地勢較平坦

D.臨街各宗土地的排列較整齊

答案BD

8.當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( 　)預測房地產(chǎn)的未來價格。

A.數(shù)學曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動平均法

答案BC

9.下面屬于構筑物的是( 　)。

A.煙囪

B.水塔

C.水井

D.屋頂

答案ABC

10.在估價中要特別注意下列( 　)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

A.估價方法

B.估價目的

C.估價時點

D.估價對象狀況

答案BCD