2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專練(5)

　　1.某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是(　)。(2007年試題)

　　A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

　　C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　答案：B

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

　　A.委托人

　　B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

　　C.管理部門

　　D.中立

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

　　3.回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是(　)。(2005年試題)

　　A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　答案：C

　　解析：回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，估計(jì)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(過(guò)去)時(shí)的狀況。

　　4.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則(　)。(2004年試題)

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況

　　答案：C

　　解析：根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。(2003年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：A

　　解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

　　6.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的(　)。

　　A.合法原則B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　答案：C

　　解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　7.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(　)。(2003年試題)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價(jià)委托合同之日

　　D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

　　答案：A

　　解析：要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。

　　8.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。(2002年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：D

　　解析：這道題大家一定要審清題，當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值“小于”新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額應(yīng)考慮重新利用。

　　9.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按(　)進(jìn)行評(píng)估。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.工業(yè)用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　答案：D

　　解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價(jià)。

　　10.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)(　)來(lái)講的。(2001年試題)

　　A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B.估價(jià)人員

　　C.估價(jià)對(duì)象

　　D.估價(jià)方法

　　答案：C

　　解析：合法原則主要是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的。

　　11.建筑物的實(shí)物因素中的采光和(　)尤其對(duì)住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。

　　A.保溫

　　B.隔聲

　　C.日照

　　D.隔熱

　　12.(　)是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。因而它的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。

　　A.相鄰關(guān)系

　　B.使用管制

　　C.市政府監(jiān)督

　　D.其他管制

　　13.有的地方對(duì)臨街住宅改為鋪面的，經(jīng)過(guò)工商登記、依法納稅、在(　)以上的，可以根據(jù)實(shí)際用途予以拆遷估價(jià)。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.兩年

　　D.三年

　　14.在評(píng)估期房?jī)r(jià)格時(shí)，(　)。

　　A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)

　　B.估價(jià)對(duì)象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

　　c.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(未來(lái))的狀態(tài)

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現(xiàn)在)的狀態(tài)

　　15.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是(　)。

　　A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　16.某宗房地產(chǎn)成交價(jià)格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現(xiàn)率為8%，則該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　17.市場(chǎng)法中，采用間接比較法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　18.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計(jì)息一次，則實(shí)際利率是(　)。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　19、某建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土的冷庫(kù)，其經(jīng)濟(jì)壽命為(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　20.某建筑物的重置價(jià)格為800萬(wàn)元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續(xù)期。則建筑物的每年折舊額是(　)萬(wàn)元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　答案：11.C　12.A　13.B　14.D　15.D 16.B　17.D　18.C　19.B　20.C