2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題一

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題一"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　案例一：

　　某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?(　)

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑(　)。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　)。

　　A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和

　　B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　)。

　　A.該兩幢房屋的非正常市場價(jià)值

　　B.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格

　　D.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

　　2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。

　　3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。

　　4.保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。

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　　案例二：

　　某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

　　問題：

　　請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　參考答案：

　　1. 題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2. 具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3.除需考慮以上問題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r(jià)、租金、運(yùn)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。

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