2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題四

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　　案例一：

　　(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

　　1.簡述評(píng)估該酒店的技術(shù)路線。

　　2.確定評(píng)估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些?

　　(二)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　(三)某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年;出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評(píng)估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計(jì)算公式和技術(shù)路線是什么?

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

　　1.針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?　　)。

　　A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

　　B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告

　　C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

　　2.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為(　　)。

　　A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)

　　C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　3.對(duì)乙廠區(qū)土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是(　　)。

　　A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值

　　B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　C.用成本法估算土地公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　4.若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按(　　)評(píng)估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5.若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按(　　)評(píng)估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為(　　)。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

　　7.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是(　　)。

　　A.本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響

　　B.本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減

　　C.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評(píng)估

　　D.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

　　(三)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報(bào)酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。

　　8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為(　　)元/m2。

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本質(zhì)是(　　)。

　　A.以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

　　B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

　　C.將房地產(chǎn)收益直接資本化

　　D.將房地產(chǎn)收益報(bào)酬資本化

　　10.以資金時(shí)間價(jià)值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低不取決于(　　)因素。

　　A.未來凈收益的報(bào)酬率

　　B.未來凈收益的大小

　　C.獲得凈收益期限的長短

　　D.獲得凈收益的可靠性

　　參考答案：

　　一、問答題

　　(一)1.通過實(shí)地考查和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級(jí)酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡單估價(jià)相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價(jià)值評(píng)估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。2.大型星級(jí)酒店的整棟物業(yè)的市場交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場法對(duì)其評(píng)估，酒店的收益年限較長，所以對(duì)未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

　　(二)解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期

　　公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運(yùn)用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。

　　解法二：

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)。

　　2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運(yùn)用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格。

　　6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

　　(三)

　　選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計(jì)算公式為

　　地價(jià)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線為預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.B2.C3.D

　　(二)4.B5.B6.D7.A

　　(三)8.C9.A10.A

　　(一)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費(fèi)用由甲公司獨(dú)立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么?

　　2.應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請(qǐng)問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評(píng)估其房地產(chǎn)的市場價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評(píng)估舊有建筑物的價(jià)值，后運(yùn)用成本法評(píng)估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報(bào)酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求取(　　)。

　　A.報(bào)酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

　　(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價(jià)格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100)。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價(jià)格指數(shù)

　　B.定基價(jià)格指數(shù)

　　C.價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

　　D.價(jià)格調(diào)整指數(shù)

　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場法來評(píng)估。

　　(1)收益法：

　?、儆?jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);②計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　?、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評(píng)估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值;

　?、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評(píng)估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值;

　?、鄹鶕?jù)租賃協(xié)議，計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實(shí)例資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內(nèi)涵。

　　(二)根據(jù)題意需評(píng)估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，應(yīng)該是公開市場價(jià)值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對(duì)的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一個(gè)(即350萬元/年)。因?yàn)轭}中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項(xiàng)目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會(huì)相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　2.按照題意，是采用市場法估價(jià)，選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例，應(yīng)根據(jù)每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況)調(diào)整，求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價(jià)格，最終求得此出租經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(三)不正確.因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè).但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè).技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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　　本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價(jià)師論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流。

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題四"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　案例二：

　　(一)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費(fèi)用由甲公司獨(dú)立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么?

　　2.應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請(qǐng)問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評(píng)估其房地產(chǎn)的市場價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評(píng)估舊有建筑物的價(jià)值，后運(yùn)用成本法評(píng)估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報(bào)酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求取(　　)。

　　A.報(bào)酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

　　(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價(jià)格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100)。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價(jià)格指數(shù)

　　B.定基價(jià)格指數(shù)

　　C.價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

　　D.價(jià)格調(diào)整指數(shù)

　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場法來評(píng)估。

　　(1)收益法：

　　①計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);②計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　?、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評(píng)估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值;

　?、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評(píng)估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值;

　?、鄹鶕?jù)租賃協(xié)議，計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實(shí)例資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內(nèi)涵。

　　(二)根據(jù)題意需評(píng)估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，應(yīng)該是公開市場價(jià)值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對(duì)的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一個(gè)(即350萬元/年)。因?yàn)轭}中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項(xiàng)目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會(huì)相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　2.按照題意，是采用市場法估價(jià)，選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例，應(yīng)根據(jù)每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況)調(diào)整，求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價(jià)格，最終求得此出租經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(三)不正確.因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè).但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè).技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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