2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》模擬題二

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》模擬題二"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1.在我國，房地產(chǎn)價(jià)格評估制度是根據(jù)(　 )確立的一項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度。

　　A.法律

　　B.行政法規(guī)

　　C.部門規(guī)章

　　D.政府規(guī)范性文件

　　答案：A

　　解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”。

　　2.某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)同時(shí)辦理了抵押登記;后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款(　 )。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按二家銀行的債權(quán)比例受償

　　答案：A

　　解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　3.新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)成立之前，住房維修資金(　 )。

　　A.由物業(yè)管理企業(yè)代管

　　B.由房地產(chǎn)管理部門代管

　　C.由財(cái)政部門代管

　　D.由業(yè)主自行管理

　　答案：B

　　解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　4.合法建造房屋的物權(quán)自(　 )發(fā)生效力。

　　A.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)

　　B.頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)

　　C.申請房屋所有權(quán)登記時(shí)

　　D.事實(shí)行為成就時(shí)

　　答案：A

　　解析：《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

　　5.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是(　 )。

　　A.預(yù)告登記的目的是保障將來實(shí)現(xiàn)的物權(quán)

　　B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效

　　C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

　　D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣

　　答案：D

　　解析：預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。

　　6、 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師延續(xù)注冊有效期為(　　)年。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.5

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師延續(xù)注冊有效期為3年。

　　7、 王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取王某房屋租賃代理費(fèi)為(　　)元。

　　A.100

　　B.250

　　C.500

　　D.1000

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。

　　8、 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書失效，不包括(　　)。

　　A.聘用單位破產(chǎn)的

　　B.聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的

　　C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的

　　D.年齡超過60周歲的

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師有下列情形之一的，其注冊證書失效： (1)聘用單位破產(chǎn)的;(2)聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的;(4)已與聘用單位解除勞動(dòng)合同且未被其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)聘用的;(5)注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的;(6)年齡超過65周歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導(dǎo)致注冊失效的情形。

　　9、 下列不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》基本制度的是(　　)。

　　A.物業(yè)管理議標(biāo)制度

　　B.業(yè)主大會(huì)制度

　　C.住宅專項(xiàng)維修資金制度

　　D.物業(yè)承接驗(yàn)收制度

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

　　10、 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是(　　)。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級

　　B.新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照二級核定，并設(shè)一年的暫定期

　　C.國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

　　D.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

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　　11、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的 (　　)。

　　A.物業(yè)管理合同

　　B.物業(yè)服務(wù)合同

　　C.前期物業(yè)服務(wù)合同

　　D.后期物業(yè)服務(wù)合同

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　12、 業(yè)主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，需要經(jīng)(　　)同意。

　　A.業(yè)主委員會(huì)

　　B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主

　　C.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主

　　D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主共同決定改建、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　13、 下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金，說法不正確的是(　　)。

　　A.住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金

　　B.業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有

　　C.從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有

　　D.業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　14、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)(　　)以上的業(yè)主同意。

　　A.專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一

　　B.專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一

　　C.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

　　D.專有部分占建筑物總面積四 分之三以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四 分之三

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　15、 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 (　　)。

　　A.1%至2%

　　B.3%至5%

　　C.5%至8%

　　D.8%至10%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

　　16、 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 (　　)。

　　A.1%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.4%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

　　17、 (　　)不是減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施。

　　A.附加

　　B.規(guī)定起征點(diǎn)和免征額

　　C.減稅

　　D.免稅

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：附加和加成是加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施。減稅、免稅，以及規(guī)定起征點(diǎn)和免征額是減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施。

　　18、 某單位自用辦公房產(chǎn)原值為1000萬元，其房產(chǎn)稅稅基可能為(　　)萬元。

　　A.600

　　B.800

　　C.1000

　　D.1100

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：稅基是課稅基礎(chǔ)的簡稱，有兩層涵義：稅基的質(zhì)，即課稅的具體對象，有實(shí)物量和價(jià)值量兩類;稅基的量，即課稅對象中，有多少可以作為計(jì)算應(yīng)課稅的基數(shù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除l0一30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　19、 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(　　)征收的一種稅。

　　A.交易的任何一方

　　B.交易雙方

　　C.產(chǎn)權(quán)承受人

　　D.出售方

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

　　20、 下列有關(guān)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅各稅種的稅率，表述不正確的是(　　)。

　　A.房產(chǎn)稅實(shí)行比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征，為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征：為12%。

　　B.城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行差別稅率，具體適用稅率為0%、5%、10%、15%、30%五個(gè)檔次

　　C.土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：30%、40%、50%、60%

　　D.耕地占用稅實(shí)行定額稅率，具體分4個(gè)檔次

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

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　　21.(　)年中國房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點(diǎn)是針對傳統(tǒng)住房制度的核心----低租金，提出了以大幅度提高租金為基本環(huán)節(jié)的改革思路。

　　A.1949～1955

　　B.1956～1965

　　C.1966～1978

　　D.1978～1991

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：1978～1991年中國房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點(diǎn)是針對傳統(tǒng)住房制度的核心----低租金，提出了以大幅度提高租金為基本環(huán)節(jié)的改革思路。

　　【該題針對“住房制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　22.《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從(　)開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。(2003年試題)

　　A.1997年下半年

　　B.1998年上半年

　　C.1998年下半年

　　D.1999年

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。

　　【該題針對“住房制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　23.下列不應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤計(jì)算因素的是(　)。

　　A.征地和拆遷費(fèi)用

　　B.建安工程費(fèi)

　　C.借款利息

　　D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤計(jì)算因素有征地和拆遷費(fèi)用.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi).建安工程費(fèi).住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　【該題針對“住房制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　24.下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房政策，說法正確的是(　)。

　　A.以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi).勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)和建安工程費(fèi)等3項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)

　　B.經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行政府指定制度，用行政方式確定開發(fā)建設(shè)單位

　　C.計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的利潤率控制在5%以下

　　【答案解析】：經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤計(jì)算因素有征地和拆遷費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。A錯(cuò);經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。B錯(cuò);實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的利潤率控制在3%以下;D錯(cuò)。

　　【該題針對“住房制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　25.(　)是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

　　A.廉租住房

　　B.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　C.普通商品房

　　D.工業(yè)用房

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

　　【該題針對“住房制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　26.對無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房價(jià)收入比在(　)倍以上。

　　A.4

　　B.5

　　C.6

　　D.7

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：對無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房價(jià)收入比在4倍以上。

　　【該題針對“住房制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　27.國有土地所有權(quán)由(　)代表國家行使。(2008年真題)

　　A.國務(wù)院

　　B.國務(wù)院土地行政主管部門

　　C.市.縣人民政府

　　D.市.縣人民政府土地行政主管部門

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

　　【該題針對“土地制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　28.國家實(shí)行土地登記制度，由(　)對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。

　　A.縣級以上人民政府

　　B.縣級以上人民政府土地管理部門

　　C.縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門

　　D.鄉(xiāng)級以上人民政府

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：國家實(shí)行土地登記制度，由縣級以上人民政府對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。

　　【該題針對“土地制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　29.按照目前我國土地登記制度規(guī)定，屬于國有土地的，核發(fā)(　)。

　　A.《國有土地所有證》

　　B.《國有土地使用證》

　　C.《集體土地所有證》

　　D.《集體土地使用證》

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：按照目前我國土地登記制度規(guī)定，屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》。

　　【該題針對“土地制度概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　30.按照目前我國土地登記制度規(guī)定，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)屬于農(nóng)民集體所有土地的，核發(fā)(　)。

　　A.《國有土地所有證》

　　B.《國有土地使用證》

　　C.《集體土地所有證》

　　D.《集體土地使用證》

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：按照目前我國土地登記制度規(guī)定，屬于農(nóng)民集體所有土地的核發(fā)《集體土地所有證》。

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