注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》例題：投資性房地產(chǎn)的核算

　　【例1】甲公司于2011年1月1日支付1000萬(wàn)元價(jià)款和10萬(wàn)元相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購(gòu)入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：

　　借：投資性房地產(chǎn) 1010

　　貸：銀行存款(1000+10) 1010

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造(或開(kāi)發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　【例2】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬(wàn)元。2011年2月1日支付工程款1000萬(wàn)元，則在采用成本模式下，甲公司賬務(wù)處理如下：

　　借：在建工程――商用樓 1000

　　貸：銀行存款 1000

　　2011年其余付款略;2011年12月31日，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營(yíng)租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬(wàn)元，則：

　　借：投資性房地產(chǎn) 4000

　　貸：在建工程 4000

　　應(yīng)注意的是，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿(mǎn)足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)在對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)(在成本模式下應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)――在建”科目，不通過(guò)“在建工程”科目核算)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的(如日常維護(hù)支出)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)在發(fā)生投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后續(xù)支出時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　【例3】甲公司于2011年1月1日支付2000萬(wàn)元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購(gòu)入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：

　　借：無(wú)形資產(chǎn)――土地使用權(quán) 2000

　　貸：銀行存款 2000

　　2011年末攤銷(xiāo)土地使用權(quán)

　　借：管理費(fèi)用 40

　　貸：累計(jì)攤銷(xiāo)(2000÷50) 40

　　2012年1月1日，該土地使用權(quán)出租，甲公司將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量：

　　借：投資性房地產(chǎn) 2000

　　累計(jì)攤銷(xiāo) 40

　　貸：無(wú)形資產(chǎn)――土地使用權(quán) 2000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo) 40

　　假設(shè)2012年末確認(rèn)本年租金收入70萬(wàn)元(在年末一次性收取)，賬務(wù)處理如下：

　　借：銀行存款 70

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 70

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 40

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo) 40

　　【例4】甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，于2011年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬(wàn)元，已提折舊800萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。出售收入1200萬(wàn)元收存銀行，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，則出售時(shí)的賬務(wù)處理是：

　　借：銀行存款 1200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 1200

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 700

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 800

　　貸：投資性房地產(chǎn) 1500

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 60

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(1200×5%) 60

　　【例5】甲公司于2011年1月1日支付1000萬(wàn)元價(jià)款和10萬(wàn)元相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司購(gòu)入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 1010

　　貸：銀行存款 1010

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　　【例6】2011年1月1日，乙公司支付3000萬(wàn)元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金200萬(wàn)元，在每年年初一次性收取。2011年12月31日，該辦公用房的公允價(jià)值為3100萬(wàn)元，該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算。則乙公司賬務(wù)處理如下：

　　2011年初購(gòu)入投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 3000

　　貸：銀行存款 3000

　　借：銀行存款 200

　　貸：預(yù)收賬款 200

　　2011年末：

　　借：預(yù)收賬款 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 200

　　借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 100

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益(3100-3000)100

　　以后年度依此類(lèi)推，略。

　　應(yīng)該注意的是：采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)(包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn))，如果其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后(兩者孰早)，再以公允價(jià)值計(jì)量。這是今年的新變化，本變化考試中不太重要。

　　【例7】2011年1月1日甲公司將購(gòu)入的辦公樓當(dāng)日出租給丙公司(購(gòu)入價(jià)格為5200萬(wàn)元)，租期從2011年1月1日――2012年12月31日，每年租金300萬(wàn)元，在年末收取。

　　2011年末，該辦公樓公允價(jià)值為5300萬(wàn)元。2012年末，租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，甲公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并將該辦公樓出售，取得收入5800萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下:

　?、?011年1月1日，購(gòu)入辦公樓并出租:

　　借:投資性房地產(chǎn)――成本 5200

　　貸:銀行存款 5200

　?、?011年12月31日，按公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)租金收入

　　借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 100

　　貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

　　借：銀行存款 300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 300

　?、?012年12月31日，收回并出售投資性房地產(chǎn):

　　借:銀行存款 5800

　　貸:其他業(yè)務(wù)收入 5800

　　借:其他業(yè)務(wù)成本 5200

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

　　貸:投資性房地產(chǎn)――成本 5200

　　――公允價(jià)值變動(dòng) 100

　　【例8】甲公司將自用的一棟辦公樓從2011年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開(kāi)始日，該辦公樓的原價(jià)為2000萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲公司在2011年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：

　　借:投資性房地產(chǎn) 2000

　　累計(jì)折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 500

　　②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

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　　【例9】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2011年4月1日將已開(kāi)發(fā)完成的商品房(寫(xiě)字樓)出租給乙企業(yè)，租期2年。該寫(xiě)字樓的賬面余額為8000萬(wàn)元，則2011年4月1日甲公司賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn) 8000

　　貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(庫(kù)存商品) 8000

　　(2)出租轉(zhuǎn)為自用

　　企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，在采用成本模式下，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　【例10】2011年3月31日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，在收回日該投資性房地產(chǎn)的賬面原價(jià)1000萬(wàn)元，已計(jì)提累計(jì)折舊800萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日的賬務(wù)處理是：

　　借:固定資產(chǎn) 1000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 800

　　貸：投資性房地產(chǎn) 1000

　　累計(jì)折舊 800

　　【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2011年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開(kāi)始日，該辦公樓的原價(jià)為2000萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，賬面價(jià)值為1500萬(wàn)元;其公允價(jià)值為1800萬(wàn)元。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司在2011年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：

　　借:投資性房地――成本 1800(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　資本公積――其他資本公積 300

　　如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為1400萬(wàn)元，則賬務(wù)處理：

　　借:投資性房地――成本 1400(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊 500

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　【例 12】2011年3月30日，甲企業(yè)因租賃期滿(mǎn)，將出租的寫(xiě)字樓收回，作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。轉(zhuǎn)換日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為2000萬(wàn)元，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為1800萬(wàn)元，其中：成本為1500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為300萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:

　　借:固定資產(chǎn) 2000(公允價(jià)值)

　　貸:投資性房地產(chǎn)――成本 1500

　　――公允價(jià)值變動(dòng) 300

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

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