會(huì)計(jì)職稱：房地產(chǎn)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合收入的確認(rèn)原則，不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收賬款，待房屋交給購(gòu)買方時(shí)，再確認(rèn)收入。

　　對(duì)于預(yù)售收入，按規(guī)定應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費(fèi)的借方反映，銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再將預(yù)繳稅費(fèi)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。

　　例：甲房地產(chǎn)公司2008年開始在乙地級(jí)市開發(fā)A地塊，A地塊共計(jì)興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于2008年8月起開始預(yù)售，2009年10月份完工;A2房產(chǎn)于2009年2月開始預(yù)售，2009年未完工。2008年共計(jì)取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出50萬元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出90萬元、廣告宣傳費(fèi)支出300萬元;2009年銷售A1房產(chǎn)取得收入2000萬元(假定為完工后實(shí)現(xiàn)的銷售收入)，預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款5000萬元，A1房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計(jì)4000萬元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出55萬元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出60萬元，廣告宣傳費(fèi)支出200萬元(營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加5.55%，土地增值稅按1%預(yù)繳，預(yù)計(jì)毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮)。

　　甲房地產(chǎn)公司對(duì)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，編制會(huì)計(jì)分錄如下(單位，萬元)：

　　2008年度會(huì)計(jì)處理：

　　(1)2008年度收到預(yù)售房款

　　借：銀行存款 4000

　　貸：預(yù)收賬款――A1房產(chǎn) 4000.

　　(2)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅和土地增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅――A1房產(chǎn) 200

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交城建稅――A1房產(chǎn) 14

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交教育費(fèi)附加――A1房產(chǎn) 8

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅――A1房產(chǎn) 40

　　貸：銀行存款 262.

　　(3)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)

　　借：管理費(fèi)用――工資 50

　　管理費(fèi)用――業(yè)務(wù)招待費(fèi) 90

　　銷售費(fèi)用――廣告宣傳費(fèi) 300

　　貸：銀行存款 440.

　　(4)年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理，即[4000×10%-4000×(5.55%+1%)] ×25%=34.5.

　　借：遞延所得稅資產(chǎn) 34.5

　　貸：所得稅費(fèi)用 34.5.

　　2008年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為-440萬元。

　　2009年度會(huì)計(jì)處理：

　　(1)2009年度收到A2房產(chǎn)預(yù)售房款

　　借：銀行存款 5000

　　貸：預(yù)收賬款――A2房產(chǎn) 5000.

　　(2)A2房產(chǎn)預(yù)售收入預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅――A2房產(chǎn) 250

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交城建稅稅――A2房產(chǎn) 17.5

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交教育費(fèi)附加――A2房產(chǎn) 10

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅――A2房產(chǎn) 50

　　貸：銀行存款 327.5.

　　(3)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)

　　借：管理費(fèi)用――工資 55

　　管理費(fèi)用――業(yè)務(wù)招待費(fèi) 60

　　銷售費(fèi)用――廣告宣傳費(fèi) 200

　　貸：銀行存款 315.

　　(4)A1房產(chǎn)2008年度預(yù)售收入轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，上年繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　借：預(yù)收賬款――A1房產(chǎn) 4000

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入――A1房產(chǎn) 4000.

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 262

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅――A1房產(chǎn) 200

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 14

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交教育費(fèi)附加-A1房產(chǎn) 8

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn) 40.

　　(5)A1房產(chǎn)2009年度銷售收入、繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

　　借：銀行存款――A1房產(chǎn) 2000

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入――A1房產(chǎn) 2000.

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 131

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅――-A1房產(chǎn) 100

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交城建稅稅――A1房產(chǎn) 7

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交教育費(fèi)附加――A1房產(chǎn) 4

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅――A1房產(chǎn) 20.

　　借：開發(fā)產(chǎn)品――A1房產(chǎn) 4000

　　貸：開發(fā)成本――A1房產(chǎn) 4000.

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本――A1房產(chǎn) 4000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品――A1房產(chǎn) 4000.

　　(6)年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理

　　根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法，當(dāng)年新增預(yù)收賬款5000萬元，與上年資產(chǎn)負(fù)債表相比凈增1000萬元，[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%)] ×25%= 8.625

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)8.625

　　貸：所得稅費(fèi)用 8.625.

　　2009年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292(萬元)。

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