2020年銀行從業(yè)資格《個人貸款》第三章第一節(jié)：個人住房貸款的要素

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【知識點4】個人住房貸款的要素

(一)貸款對象

須滿足貸款銀行的要求：

1.合法有效的身份或居留證明；

2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟收人，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；

3.有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議，有符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件；

4.有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；

5.貸款銀行規(guī)定的其他條件。

(二)貸款利率

客戶本身存在一定的風險，因此，銀行都會在中國人民銀行規(guī)定的貸款基準利率及浮動區(qū)間確定每筆貸款利率。個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。

1.利率浮動區(qū)間下限為基準利率的0.7倍；

2.二套房貸款利率浮動區(qū)間下限為基準利率的1.1倍；

3.貸款期限一年以內(nèi)(含一年)，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；

4.貸款期限一年以上的，遇法定利率調(diào)整，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，也可采用固定利率的確定方式。

(三)貸款期限

各銀行根據(jù)自身情況，規(guī)定有所差異。部分行有以下要求：

1.個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。其中，個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的土地使用權(quán)剩余期限。

2.—般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。對于借款人已離退休或即將離退休的，貸款期限不宜過長。

(四)還款方式

1.貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法。

2.貸款期限在1年以上的，可采用等額息還款法和等額本金還款法等。

3.借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法。但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。

(五)擔保方式

以抵押擔保為主，在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。

1.在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔階段性保證責任；

2.在二手房貸款中，一般由中介機構(gòu)或擔保機構(gòu)承擔階段性保證責任；

3.在抵押住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，保證人不再承擔責任

(六)貸款額度

個人住房貸款最低首付款比例為20%，具體有以下規(guī)定：

在不實施“限購”措施的城市

1.原則上首套房最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；

2.對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；

3.對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為不低于30%；

4.對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例。

在實施“限購”措施的城市

1.首套自用房貸款最低首付款比例為30%；

2.對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策；

3.對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例為不低于40%，具體首付款比例由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

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