2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

考點(diǎn)：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一，其一般占社會(huì)總財(cái)富的50%～70%，據(jù)保守估計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)占家庭總財(cái)產(chǎn)的比重超過(guò)50%。

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)和實(shí)施，人們的財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始重視自己所擁有的物業(yè)價(jià)值以及其在市場(chǎng)上的價(jià)格變化，對(duì)于因各種各樣原因而造成物業(yè)價(jià)值的減損尤為敏感，因物業(yè)價(jià)值的減損而涉及索賠和訴訟需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)的情況也越來(lái)越多。

房地產(chǎn)損害一般來(lái)說(shuō)，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類主要有：

(一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取聽(tīng)證會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn);因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償”。

因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。

對(duì)房屋造成的價(jià)值損失主要包括：

①房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來(lái)的總收益降低。

②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來(lái)規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對(duì)結(jié)構(gòu)和設(shè)施等進(jìn)行重新改造;若項(xiàng)目為在建工程，則需要對(duì)在建工程修改建筑設(shè)計(jì)，這都需要新增投入。

2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價(jià)值損失內(nèi)容與前述類似，同時(shí)需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過(guò)房屋周圍環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價(jià)值。

3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，主要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。具體包括：小區(qū)周邊市政配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致住宅樓價(jià)值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達(dá)性，也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同時(shí)應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。比如：某區(qū)域原來(lái)是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)有所降低。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路;原有的安靜街巷改建成了道路等級(jí)較高的雙向四車道;小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營(yíng)氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)發(fā)生明顯減損。

(二)因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損;又如新買(mǎi)的商品房，開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)，對(duì)面又修了一棟樓，購(gòu)房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)降低。

(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì)給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損。例如開(kāi)發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地(如化工工業(yè)用地)直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會(huì)在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開(kāi)發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車場(chǎng)使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。

(四)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買(mǎi)受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問(wèn)題，如墻體開(kāi)裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等而對(duì)購(gòu)房人造成價(jià)值損失。

(五)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。

(六)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”如開(kāi)發(fā)商往往對(duì)小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對(duì)外進(jìn)行銷售，使業(yè)主喪失了對(duì)該共有部分的產(chǎn)權(quán);又如開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對(duì)外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)，使受讓人權(quán)利受到損害。

(七)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無(wú)法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。

(九)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時(shí)，錯(cuò)誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

(一)房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：

①實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);

②權(quán)益損害;

③區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用(包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等，以下簡(jiǎn)稱修復(fù)費(fèi)用)小于或者等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的，即：

修復(fù)費(fèi)用≤損害前的房地產(chǎn)價(jià)值—損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

房地產(chǎn)不可修復(fù)的損害是指技術(shù)上不可能或經(jīng)濟(jì)上不可行，因而不能修復(fù)的損害。即：

修復(fù)費(fèi)用>損害前的房地產(chǎn)價(jià)值—損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

暫時(shí)性房屋損害是指房屋修復(fù)后，因質(zhì)量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷。

永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達(dá)不到原標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷。

(二)房地產(chǎn)損害的賠償金額

房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的確定主要有以下幾種方法：

(1)可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：適用于暫時(shí)性損害

賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

(2)不可修復(fù)的賠償金額為房地產(chǎn)價(jià)值減損額，即：適用于永久性損害

賠償金額=損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

(3)可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的，賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用、房地產(chǎn)價(jià)值減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失之和，即：

賠償金額=部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

(4)造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。

三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵

房地產(chǎn)損害估價(jià)是房屋本身?yè)p害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的共同體貶值估價(jià)。房地產(chǎn)損害估價(jià)主要有賠償性房地產(chǎn)損害估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)值減損估價(jià)、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)等。

(二)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)價(jià)值定義

房地產(chǎn)損害估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。商品房質(zhì)量缺陷估價(jià)的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房?jī)r(jià)值減損的市場(chǎng)值。

(三)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

損害賠償估價(jià)與一般價(jià)值估價(jià)相比，其估價(jià)的不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)與負(fù)價(jià)值估價(jià);

2.損害賠償估價(jià)不僅包括負(fù)價(jià)值估價(jià)，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià);

3.損害賠償估價(jià)的獨(dú)一無(wú)二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例;

4.損害賠償估價(jià)對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

5.損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說(shuō)服力強(qiáng)。通常需要出庭作證(專家證人)，要求有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力。

四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

損害賠償估價(jià)通常采用修復(fù)費(fèi)用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。

(一)修復(fù)費(fèi)用法(成本法)

修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中V——房地產(chǎn)損害估價(jià)值;

C1——拆除工程費(fèi)用;

C2——修繕工程費(fèi)用;

C3——恢復(fù)工程費(fèi)用;

C4——直接經(jīng)濟(jì)損失;

C5——被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過(guò)廣泛搜集價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場(chǎng)價(jià)格水平確定。

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。

直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測(cè)算，間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。

直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;

(2)房屋空置的收益損失;

(3)房屋使用面積減少的損失;

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;

(5)房屋采光面積減少的損失;

(6)房屋耐久性降低的損失;

(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償;

(8)施工影響的補(bǔ)償;

(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。

(二)損失資本化法

損失資本化法是通過(guò)測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。

(三)賠償實(shí)例比較法

賠償實(shí)例比較法也稱比較法，該法通過(guò)類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即指將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損案例進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損。

即：V=P×F1×F2×F3

式中V——房屋價(jià)值損失估價(jià)值;

P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額;

F1——補(bǔ)償情況修正系數(shù);

F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù);

F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

(四)損害前后價(jià)差法

損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過(guò)測(cè)算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可采用市場(chǎng)法或收益法等方法進(jìn)行估價(jià)。即：

商品房?jī)r(jià)值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

(一)規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

因規(guī)劃變更所致的房地產(chǎn)損失估價(jià)，既要計(jì)算直接損失，也要考慮間接損失;既要計(jì)算有形損失，也要考慮無(wú)形損失;既要計(jì)算當(dāng)前損失，也要考慮未來(lái)預(yù)期損失。同時(shí)，為了客觀確定估價(jià)結(jié)果，應(yīng)當(dāng)把損失和收益加以綜合考慮。在測(cè)算過(guò)程中，各類損失的量化，是估價(jià)測(cè)算的關(guān)鍵。

(二)商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損的經(jīng)濟(jì)意義是效益的減少、費(fèi)用的增加與經(jīng)濟(jì)壽命的減少，因此導(dǎo)致效益的減少和費(fèi)用的增加的商品房質(zhì)量缺陷估價(jià)可采用減損資本化法來(lái)估價(jià);對(duì)可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價(jià);對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià);

對(duì)有類似商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損案例的，可采用比較法進(jìn)行估價(jià)，也可以將存在質(zhì)量缺陷的商品房?jī)r(jià)值與不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房?jī)r(jià)格比較采用價(jià)差法進(jìn)行估價(jià)，也可根據(jù)缺陷程度的影響程度分析，在不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行缺陷影響程度的修正求取商品房質(zhì)量缺陷的減損值，缺陷影響程度的修正值采用特爾菲技術(shù)進(jìn)行意愿調(diào)查確定。

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