做裝配式項目，首先要解決這三大困惑
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①|(zhì) 成本： 時間成本可能比直接成本更憂心|
當(dāng)前裝配式市場一致的反饋信息是——成本增加?，F(xiàn)階段，裝配式建筑相比傳統(tǒng)的現(xiàn)澆體系建筑的成本是增加的，增量成本不僅體現(xiàn)在建安成本上，更體現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)情況下項目的財務(wù)成本增加。
相比傳統(tǒng)方式建造的房子，裝配式建筑的優(yōu)點是顯而易見的，如降低噪音、減少粉塵、更環(huán)保，在全過程產(chǎn)業(yè)鏈成熟的前提下，裝配式建筑可縮短施工周期25~30%。然而，現(xiàn)在我國的裝配式發(fā)展才起步?jīng)]多久，由于產(chǎn)業(yè)鏈不完善，各環(huán)節(jié)的資源緊缺，尤其是產(chǎn)業(yè)工人的缺乏，真正在項目操作過程中，環(huán)節(jié)較多，工人不熟練，導(dǎo)致工期反而“較長”。以常見的典型高層住宅為例，傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土施工標(biāo)準(zhǔn)層工期約5天/層;而裝配式混凝土項目中，主體30%預(yù)制率的標(biāo)準(zhǔn)層工期約8天/層，首層吊裝時由于工人安裝經(jīng)驗缺乏易導(dǎo)致安裝一層需12天，若是構(gòu)件廠遇到產(chǎn)能瓶頸供貨不及時，施工現(xiàn)場窩工1個月的案例也曾有發(fā)生。曾經(jīng)有報道稱北方嚴(yán)寒季節(jié)，裝配式建筑可以不受惡劣天氣影響進(jìn)行安裝，而事實上是寒冷天氣氣溫過低，易導(dǎo)致灌漿料和嵌縫料的穩(wěn)定性無法保證，裝配式施工同樣無法開展。
對開發(fā)商來說，時間成本和直接成本同樣重要，因工期滯后增加建安費(fèi)用，耽誤了預(yù)售時間，減緩了資金回籠速度，銀行的貸款利息增加……開發(fā)商無利可圖。在一二線城市，較高的房價可以消化因裝配式建造方式帶來的成本增量，但對于三四線城市，成本較高的裝配式建筑，壓縮了開發(fā)商的利潤，使得開發(fā)商的接受度相對更低。
關(guān)于增量成本的測算和控制，延伸閱讀：案例分析|裝配率建筑的成本控制贏在策劃
②| 質(zhì)量：除了工程質(zhì)量，運(yùn)維也是要提前考慮的一大難題 |
行業(yè)推廣集中及應(yīng)用較廣泛的是裝配式整體式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，多用于民用住宅。普通老百姓集一生積蓄購買一套住房的情況最為普遍，那么房子的質(zhì)量就變成百姓最敏感及追求的。從開發(fā)商角度來說，住宅的質(zhì)量直接關(guān)乎到企業(yè)的形象、口碑、后期運(yùn)維費(fèi)用等等。裝配式建筑推廣后，各地紛紛響應(yīng)政策號召并且大量的裝配式建筑已建成落地。在裝配式建筑建設(shè)初期由于多方原因的確存在一些問題，例如產(chǎn)業(yè)工人缺乏、裝配式建筑的一些技術(shù)還不夠完善、套筒灌漿料密度如何檢驗、防水膠條的壽命、密封性如何保障、連接件的材料壽命如何保障等，除此之外裝配式建筑的后期運(yùn)維也是開發(fā)商面臨的一大難題。
然而新興事物的發(fā)展，總是會伴隨著瑕疵不斷的總結(jié)和改進(jìn)。裝配式建筑的發(fā)展是大勢所趨，是我國建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必然過程，現(xiàn)在行業(yè)的發(fā)展仍然在摸索中前進(jìn)，暫時的問題和發(fā)展的陣痛是可以解決的。當(dāng)前在裝配式項目的開發(fā)過程中，建議開發(fā)商選用有豐富的裝配式設(shè)計、生產(chǎn)、施工經(jīng)驗的合作單位，如聘請第三方顧問公司全過程嚴(yán)格管控等措施，可大大降低項目的質(zhì)量風(fēng)險，少走彎路;如開發(fā)商通過選用有豐富裝配式施工經(jīng)驗的總包單位，施工前對施工人員培訓(xùn)到位，施工中對施工現(xiàn)場嚴(yán)格管理等措施，完全可以大幅度降低或避免質(zhì)量風(fēng)險。
③| 知識更新：沿用慣性思維的代價很高昂 |
裝配式建筑改變了現(xiàn)澆建筑的建造方式，BIM技術(shù)改變了工程設(shè)計及施工的慣用模式，設(shè)計、施工及工程驗收等各個環(huán)節(jié)隨之發(fā)生重大變革。但幾十年的慣性思維，導(dǎo)致開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等工程建設(shè)參建單位對裝配式建筑的接受度及學(xué)習(xí)準(zhǔn)備不足。
中國的現(xiàn)澆混凝土技術(shù)，經(jīng)過多年的實踐已排在世界前列，相對應(yīng)現(xiàn)澆住宅項目的全套開發(fā)流程，各開發(fā)商已經(jīng)非常熟悉。裝配式項目在很多地區(qū)還處于起步階段，對于如何在當(dāng)?shù)亻_展裝配式項目的建設(shè)，開發(fā)商也依然摸石頭過河。本地主管裝配式的是哪個部門?報建流程有什么影響?裝配式建筑在當(dāng)?shù)厝绾握J(rèn)定?主管面積獎勵的是哪個部門?滿足面積獎勵的條件是什么?是否有提前預(yù)售的獎勵政策?突然發(fā)現(xiàn)因裝配式的出現(xiàn)，建設(shè)方在拍地的同時，需要對整個項目的規(guī)劃及布局重新定義。相關(guān)技術(shù)人員需重新學(xué)習(xí)有關(guān)裝配式的一切內(nèi)容，包括最重要的當(dāng)?shù)氐恼呓庾x。但是有些開發(fā)商對裝配式政策不清楚，忽視了這方面，增加了項目風(fēng)險，到報規(guī)的時候才發(fā)現(xiàn)問題所在。
我們常說開發(fā)商其實是最大的EPC，強(qiáng)調(diào)設(shè)計、成本、招采、工程等各職能的協(xié)調(diào)，通力合作最終把項目順利落地。一個高速發(fā)展了十多年的行業(yè)，由于相對較頻繁的人員變動，易使內(nèi)部的很多制度及管理細(xì)節(jié)無法完善和落實。各職能的立場不同、市場變化等原因，很多時候需靠開發(fā)商管理人員自身的能力和判斷，協(xié)調(diào)商議進(jìn)行決策。傳統(tǒng)的現(xiàn)澆項目，因為常年累月的經(jīng)驗積累伴隨著高周轉(zhuǎn)，各職能部門之間保持著一定的平衡關(guān)系得以讓項目順利且迅速的落地，并且習(xí)慣了設(shè)計先行，工程后介入的套路。然而裝配式的項目全過程需要各職能部門重新梳理關(guān)系，從拍地開始，裝配式項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本測算需要重新了解，過程中設(shè)計、成本、采購、工程穿插介入，各專業(yè)交圈溝通，這讓部分開發(fā)商在進(jìn)行裝配式項目的開發(fā)過程中毫無頭緒，無從入手，容易讓項目處于失控狀態(tài)。這需要我們各職能部門的技術(shù)人員重新梳理并了解學(xué)習(xí)裝配式的相關(guān)開發(fā)管控流程，明確各個環(huán)節(jié)的正確操作方式，最終讓項目可順利實施。
如何在較短時間內(nèi)適應(yīng)行業(yè)新的變化，需要每個地產(chǎn)人積極思考和學(xué)習(xí)。
淘汰低端產(chǎn)能供給，提升中高端產(chǎn)能供給，開展供給側(cè)改革是我國未來很長一段時期經(jīng)濟(jì)工作的重點。為牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，對裝配式建筑發(fā)展提出指導(dǎo)目標(biāo)和方案。在國家戰(zhàn)略導(dǎo)向下住建部和各地方政府相關(guān)激勵政策陸續(xù)出臺。更多精彩內(nèi)容可繼續(xù)關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校，點擊下方免費(fèi)下載，可領(lǐng)取裝配式精華考點/課程講義。
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