2014年土地估價師《案例與報告》考點:土地估價方法選擇2

2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    2.估價對象狀況與估價方法適宜性分析的內容

　　估價對象的狀況不同，所適用的方法應有不同。

　　1)收益還原法

　　收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或有潛在收益的土地或房地產(chǎn)的估價。對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價，如學校、機關、公園等公益用地的估價則大多不適用。由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，而關于收益性土地的客觀純收益和適當?shù)倪€原率的求取，受一般的經(jīng)濟行情和工商企業(yè)及房地產(chǎn)市場的發(fā)展、變化的影響，很難確定，這是收益還原法的一個缺點。

　　2)市場比較法

　　(1)從估價對象來看，市場比較法主要適用于交易性不動產(chǎn)的價格評估，對于很少發(fā)生交易的不動產(chǎn)，如古建筑、寺廟、教堂、紀念館、學校等，則不能采用市場比較法進行評估。

　　(2)從評估目的和評估結果的形式來看，市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。

　　(3)從地區(qū)來看，市場比較法主要適用于不動產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)。

　　3)成本逼近法

　　由于土地的價格大部分取決于效用，所以采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。

　　故采用成本逼近法估價有一定的限制，成本逼近法一般適用于：

　　(1)土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用;

　　(2)新開發(fā)土地，不適用于建成區(qū)域已開發(fā)土地估價;

　　(3)工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外;

　　(4)既無收益又無交易情況，如公園、學校及公共建筑、公益設施、園地等特殊性土地的估價。

　　4)剩余法

　　從剩余法的計算公式和特點可以看出，剩余法主要適用于以下幾種類型的不動產(chǎn)估價：

　　(1)土地整理、復墾;

　　(2)待開發(fā)土地的估價(如生地、熟地、毛地);

　　(3)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價;

　　(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估;

　　(5)在建工程(包括停建工程);

　　(6)可裝修或可改變用途的舊房(包括改建、擴建、裝修)等。

　　5)路線價法

　　路線價估價法是適用于城市的估價方法;，主要適用于市街地及商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。

　　路線價法要求有較多的交易實例，且土地市場要規(guī)范，能快速評估多宗土地的價格。估價結果的精度與路線價及其修正體系密切相關。

　　6)基準地價系數(shù)修正法

　　基準地價系數(shù)修正法是對一般比較法變形、量化及系統(tǒng)化后的一種估價方法，是在短時間內大批量進行宗地評估的有效手段，可快速方便地評估多宗土地的價格。城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價?；鶞实貎r系數(shù)修正法估價的精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關。

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