2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn):土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理
2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn)匯總
考點(diǎn)一:土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理
一、我國土地估價(jià)發(fā)展的歷史沿革
土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的,到現(xiàn)在已有二十年的歷史。在這二十年里,土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場建設(shè)中不斷發(fā)展壯大,已成為我國市場經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)重要的中介行業(yè),并取得了輝煌的成就。
1.建立了與我國市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度
在我國土地使用制度改革與土地市場建設(shè)過程中地價(jià)問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級到城市基準(zhǔn)地價(jià)測算,從出讓地價(jià)到國企改革中土地資產(chǎn)管理,從土地有償使用到經(jīng)營城市,土地估價(jià)從無到有,建立了一系列的制度和體系。如:
建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià);城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價(jià)體系;
建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)審批、地價(jià)確認(rèn)到估價(jià)機(jī)構(gòu)公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度;
建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。
2003年12月19日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(國辦發(fā)[2003]101號文),明確規(guī)定土地估價(jià)師是根據(jù)目前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一,進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用,這是國務(wù)院對土地估價(jià)行業(yè)近二十年來改革和發(fā)展的充分肯定。
2.形成了一整套具有中國特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系
已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》兩個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn),《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),以及《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),出版了《土地估價(jià)師資格考試系列教材》、《城市土地價(jià)格調(diào)查與動(dòng)態(tài)監(jiān)測》、《中國城市地價(jià)圖集》、《城市地產(chǎn)評估》等專著和眾多研究報(bào)告,有超過60個(gè)高等院校開設(shè)了土地估價(jià)的專業(yè)課程,形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
3.形成了一支具有規(guī)模、專門提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專業(yè)隊(duì)伍
現(xiàn)在,全國共有2萬多名具有資格的土地估價(jià)師,其中執(zhí)業(yè)注冊的土地估價(jià)師近10000人,執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)2000多家。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革,土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險(xiǎn)意識等都有很大的提高,已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展,自我約束,自主經(jīng)營,自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍。
4.有力地配合土地使用制度改革和土地市場建設(shè)
據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計(jì),1992年以來,全國土地出讓金收入累計(jì)超過l萬億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設(shè),對改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推進(jìn)土地市場建設(shè)起了積極作用。其中出讓地價(jià)評估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評估是土地使用權(quán)出讓和土地市場建設(shè)的基礎(chǔ)工作。
5.有力地配合國有企業(yè)改革
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),1992年以來,全國共完成了數(shù)萬家改制企業(yè)的土地評估工作,顯化資產(chǎn)幾千億元,僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就超過200家,涉及宗地超過10萬宗,土地資產(chǎn)價(jià)值1000多億元,其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等,在顯化國有土地資產(chǎn),促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整,防止土地資產(chǎn)流失等方面發(fā)揮了重要作用。
6.土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路
2002年,國土資源部按照國務(wù)院改革行政審批制度的要求,改革了土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理方式,強(qiáng)化了行業(yè)自律,有力地促進(jìn)了行業(yè)自律組織建設(shè)。目前,全國大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價(jià)師協(xié)會。通過幾年的改革,土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。
二、土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理范圍
二、土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理
(一)土地估價(jià)的業(yè)務(wù)范圍:
1.土地使用權(quán)出讓評估;
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估;
3.土地征用、征收、征購或拆遷補(bǔ)償評估;
4.土地使用權(quán)或其他土地權(quán)利的抵押評估;
5.土地收益權(quán)質(zhì)押評估;
6.確定相關(guān)稅費(fèi)涉及的土地評估;
7.以土地使用權(quán)作為出資或合作條件入股企業(yè)評估;
8.為企業(yè)改制進(jìn)行的土地評估;
9.為企業(yè)會計(jì)處理或出具財(cái)務(wù)報(bào)告需要進(jìn)行的土地評估(如土地評估入賬計(jì)提
減值準(zhǔn)備等);
10.為金融不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而進(jìn)行的土地評估;
11.法律訴訟涉及的土地評估;
12,城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估;
13.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測;
14.農(nóng)用地分等定級與估價(jià);
15.征地區(qū)片綜合地價(jià)及統(tǒng)一年產(chǎn)值測算;
16.其他經(jīng)濟(jì)或整個(gè)行為涉及的土地評估。
(二)土地估價(jià)業(yè)務(wù)獲取的途徑
1.政府委托
政府為了課稅的需要,可能委托對課稅對象土地進(jìn)行估價(jià);為了公示等管理需要,可能委托評估基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)、征地區(qū)片價(jià);為了出讓土地,可能委托評估出讓底價(jià)等。
2.企業(yè)或個(gè)人委托
委托估價(jià)者可以是土地的占有者或者使用者,也可以不是。他們可能出于一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要,例如合資、購買、轉(zhuǎn)讓、抵押、清算、企業(yè)改制等,對土地進(jìn)行估價(jià),也可能出于法律訴訟的需要,需要委托評估。
3.自有自估
即對自己擁有或擬取得的土地使用權(quán),自己提出估價(jià)要求,并自己進(jìn)行估價(jià)。這是對有估價(jià)能力者而言的,并且這種估價(jià)結(jié)果對外一般不具有法律效力,僅供自己掌握以做到心中有數(shù),因此估價(jià)任務(wù)的主要來源是前兩個(gè),即委托估價(jià)。
(三)土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理及應(yīng)注意的問題
l,明確雙方權(quán)利與義務(wù)
要簽定正式的估價(jià)合同,證明雙方權(quán)利、義務(wù),以保證合作順利,減少爭議,同時(shí)也約定了估價(jià)師的任務(wù)和工作時(shí)限。
2.合理安排時(shí)間及人員
估價(jià)任務(wù)明確后,要根據(jù)估價(jià)任務(wù)的性質(zhì)、標(biāo)的的位置、特性、工作時(shí)間的緊迫程度,合理地安排時(shí)間和參與的估價(jià)師及其他工作人員,要保證估價(jià)人員有足夠的時(shí)間勘察現(xiàn)場及作出相應(yīng)的市場調(diào)查,派出的工作人員一定要保證其獨(dú)立性,與項(xiàng)目本身沒有任何需要回避的緊密聯(lián)系。
3.保證估價(jià)質(zhì)量
保證業(yè)務(wù)的質(zhì)量是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的生命線。在工作中,一定要把估價(jià)質(zhì)量放在首位,把避免技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)放在首位。要保證估價(jià)業(yè)務(wù)的質(zhì)量,除了估價(jià)師自身的素質(zhì)要保證外,機(jī)構(gòu)本身的自檢、互檢、審閱、鑒發(fā)報(bào)告制度十分重要,具體經(jīng)辦人、技術(shù)部門到機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人各個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。
4.適當(dāng)提供相關(guān)附加(增值)業(yè)務(wù)
估價(jià)業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容不應(yīng)該局限于提供估價(jià)報(bào)告,圍繞業(yè)務(wù)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),估價(jià)師應(yīng)發(fā)揮專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢,提供相關(guān)咨詢服務(wù),或是發(fā)揮與國土、房產(chǎn)等管理部門較為熟悉、了解辦事程序的優(yōu)勢,幫助代為辦理抵押登記,完善土地產(chǎn)權(quán)等手續(xù)。由于提供了這些相關(guān)的增值服務(wù),一方面可以增加客戶對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的認(rèn)同,另一方面,也可以增加相應(yīng)的收入。
5.注意適應(yīng)相關(guān)行業(yè)的要求(如審計(jì))
估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用常常與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)結(jié)合得十分緊密,因此,在出具估價(jià)報(bào)告時(shí),要考慮相關(guān)行業(yè)的要求,做好銜接。例如:審計(jì)報(bào)告的基準(zhǔn)日通常是月末,所以為企業(yè)會計(jì)處理而進(jìn)行的土地評估的基準(zhǔn)日也一般為月末。
6.注意適應(yīng)國際規(guī)范
國際上很多國家均設(shè)有估價(jià)師制度,如亞洲的日本、韓國、歐洲的英國等,我國地產(chǎn)市場剛剛發(fā)育,土地估價(jià)起步更晚,而隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和擴(kuò)大對外開放,設(shè)立三資企業(yè)以及股份公司在海外上市等,都要求相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告送往國外并為國外所認(rèn)可,因此估價(jià)報(bào)告已不僅限于國內(nèi)使用,估價(jià)機(jī)構(gòu)必須盡快提高其工作能力和估價(jià)質(zhì)量,以適應(yīng)估價(jià)工作日益國際化的要求。
(四)簽訂土地估價(jià)委托協(xié)議的重要性
1.估價(jià)委托的法律依據(jù);
2.明確土地估價(jià)雙方權(quán)利與義務(wù);
3.降低估價(jià)收益風(fēng)險(xiǎn)。
(五)土地估價(jià)委托協(xié)議(合同)的主要內(nèi)容
1.委托方、受托方的名稱:必須是雙方的全稱。
2.評估目的:應(yīng)注明此項(xiàng)評估是為了滿足委托方的何種需要,如抵押貸款、上市、轉(zhuǎn)讓、課稅、訴訟等等。
3.評估對象:指評估標(biāo)的的具體范圍,具體說明估價(jià)對象的面積、土地使用者、用途等。如果評估對象為多項(xiàng),可列表說明。
4.評估基準(zhǔn)日:說明估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期,具體到某年某月某日。
5.評估時(shí)間:出具評估報(bào)告書的時(shí)間。
6.報(bào)告使用范圍:該使用范圍應(yīng)與評估目的相對應(yīng),要注明評估報(bào)告僅供委托方為評估目的使用,申明評估報(bào)告書的使用權(quán)為委托方所有,解釋權(quán)歸評估機(jī)構(gòu),未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意,不得向他人提供和公開或肢解評估報(bào)告。
7.評估費(fèi)的收?。阂獙懨髟u估費(fèi)收取的金額、收取的時(shí)間和收取的方式。
8.合同有效期:在合同中應(yīng)寫明除雙方同意解除合同外,合同的有效期應(yīng)為完成評估報(bào)告書且委托方支付完評估費(fèi)后,為其合同終止時(shí)間。
9.違約責(zé)任:在合同中應(yīng)寫明雙方違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,應(yīng)賠償?shù)膿p失及產(chǎn)生爭議的解決辦法。
10.雙方的權(quán)利、義務(wù):明確委托方的義務(wù)是配合評估機(jī)構(gòu)的工作和提供有關(guān)的資料,并保證資料的真實(shí)性和合法性,及時(shí)支付評估費(fèi)。評估機(jī)構(gòu)的義務(wù)是在約定的時(shí)間出具報(bào)告書,并為委托方保守商業(yè)秘密。
11.爭議解決:爭議解決的辦法有協(xié)商、仲裁、訴訟。
12.簽合同的時(shí)間、地點(diǎn)、人物及印章。
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