助理理財規(guī)劃師復習之消費支出規(guī)劃(4)

　　若張先生在還款5年后，有一筆10萬元的偶然收入，張先生計劃用這10萬元來提前歸還部分貸款，提前還貸后，希望每月負擔額保持原來的水平，但縮短還款期限，請為其設計提前還款安排?若張先生希望提前還貸后，仍保持原還款期限，但減少每月的還款負擔呢?(等額本息法)

　　1. 計算張先生5年后剩余貸款本金

　　PV、P1=1、P2=60、BAL=679197元

　　2. 679197-100000=579197

　　3. 以579197為新的PV,計算在PMT保持原數(shù)值時，新的N值

　　4. 142個月可還清剩余貸款

　　5.若保持原還款期限，每月還款4887.59

　　房地產(chǎn)其他涉稅：

　　自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅 。

　　——國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 (2005年5月9日)“國八條”

　　為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　——國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知(2006) “國六條”

　　【案例】張先生購買了一套總價100萬的新房，首付20萬，貸款80萬，利率為6%，期限為20年。

　　如果采用等額本息方式，每月還款額為多少?第一個月所還本金為多少?第一個月所還利息為多少?一共還了多少本金?一共還了多少利息?張先生在還款5年之后，還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?

　　如果采用等額本金法，第一個月還了多少本金?第一個月還了多少利息?一共還了多少本金?一共還了多少利息?

　　解析：等額本息法：

　　PMT=5731.45

　　第一個月所還利息=800000×6%/12=4000

　　第一個月所還本金=5731.45-4000=1731.45

　　一共還的本金=800000

　　一共還的利息=5731.45×240-800000=575548

　　五年后還剩未還本金=679197

　　五年內(nèi)一共所還的本金=120803

　　五年內(nèi)一共還的利息=223084

　　等額本金法：

　　第一個月還的本金=800000/240=3333.33

　　第一個月所還利息=800000×6%/12=4000

　　一共還的本金=800000

　　一共還的利息=3333.33×0.005×(240+239+…+1) =3333.33×0.005×(240+1)×240÷2=482000

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