2009年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考試真題答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.A 2.D 3.B 4.B 5.C 6.C 7.A 8.C 9.B

　　10.D 11.B l2.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.B 18.D

　　19.C 20.B 21.C 22.D 23.A 24.A 25.D 26.C 27.B

　　28.C 29.A 30.C

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　31. BCD 32. BE 33. ABCD 34. BCDE 35. BCD 36. ABE

　　37. ABD 38. ABD 39. BDE 40. CDE 41. BC 42. ACE

　　43. BC 44. BCD 45. BCD 46. ABD 47. AE 48. BC

　　49. ABE 50. ACD

　　三、情景分析題

　　51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. AC

　　57.D 58.B 59. ABC 60. AC

　　四、計(jì)算題

　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.解題思路

　　根據(jù)所給資料，首先采用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，然后采用剩余法評(píng)估

　　該宗地于評(píng)估期日的價(jià)格。

　　2.計(jì)算步驟

　　1)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　(1)該建筑物房地產(chǎn)年總收益為30000000元。

　　(2)求取該建筑房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金為8000000元

　　保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)

　　總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

　　= 8000000+125000

　　= 8125000(元)

　　(3)房地產(chǎn)總純收益= 30000000 - 8125000

　　= 21875000(元)

　　(3)估算房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)

　　投資回報(bào)率=(土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本)×30%

　　=(土地取得費(fèi)用+62500000)×30%

　　=0.3×土地取得費(fèi)用+ 18750000元

　　(4)估算房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)=售價(jià)×10% =216085625×10% =21608562.5(元)

　　(5)估算待估宗地價(jià)格

　　土地取得費(fèi)用=房地產(chǎn)總價(jià)一開發(fā)成本一利息一利潤(rùn)一稅費(fèi)

　�。�216085625 - 62500000 -(0.21土地取得費(fèi)用+ 6983586.19) -

　　(0.3土地取得費(fèi)用+18750000)-21608562.5

　　= 106243476.30 -0.51×土地取得費(fèi)用

　　則：土地取得費(fèi)用= 106243476.30 -0.51×土地取得費(fèi)用

　　土地取得費(fèi)用=70359918.09元

　　地價(jià)=土地取得費(fèi)用÷(1+購地稅費(fèi))

　　=70359918.09÷(1+I%)

　　=6966(萬元)

　　附：年期不同保留位數(shù)時(shí)的不同結(jié)果對(duì)照表

　　單位：萬元

　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.方法選擇

　　根據(jù)所給資料，應(yīng)采用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)現(xiàn)值。

　　2.計(jì)算步驟

　　1)計(jì)算土地價(jià)格：利用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)格

　　(1)土地取得費(fèi)= 300(元/平方米)

　　(2)土地開發(fā)費(fèi)= 200(元/平方米)

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