2009年土地估價師土地估價理論與方法考試真題

　　一、判斷題(10題，題號1一10，共10分。請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同題號對應的符號涂黑，正確涂“√”，錯誤涂“×”。評分說明：每題1分，判斷錯誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為O)

　　1.估價期日是進行估價資料調查、分析和價格評估工作的日期。( )

　　2.容積率越大，意味著單位面積土地上可以建設的建筑面積越大。因此，當其他條件相同時，容積率與樓面地價成反比關系。( )

　　3.一些因素對土地價格的影響難以用數(shù)學模型度量或難以量化，在估價中可以不予考慮。( )

　　4.地價是土地權利的價格或價值，但是，土地估價結果中可以包括地上物和其他相關權利的價值。( )

　　5.基準地價、標定地價是我國地價體系的核心。( )

　　6.宗地甲的單位面積地價為650元/平方米，土地使用權年限為25年;宗地乙的單位面積地價為700元/平方米，土地使用權年限為30年。當土地還原率為8%時，實際上宗地甲的單位面積地價高于宗地乙。( )

　　7.承租土地使用權與出讓土地使用權相比，在投資風險和收益水平方面都存在差異，一般在采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，所確定的還原率應高于評估出讓土地使用權的還原率。( )

　　8.建筑物現(xiàn)值是建筑物的原始購建價格扣除使用過程中的折舊(價值減損)后的余額。( )

　　9.地價是指地上權利的價格，地下空間按照構筑物進行估價。( )

　　10.在某新建成住宅的估價中發(fā)現(xiàn)，其平面設計采用的是20世紀80年代的布局，則采用成本法和市場比較法進行評估，確定結果時，需要計算并扣減折舊。( )

　　二、單項選擇題(45題，題號11—55，共45分。每題有A、B、C、D四

　　個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂

　　黑。評分說明：每題1分，選錯不得分，不倒扣分)

　　11.在土地估價中，需要將影響土地價格的因素條件修正到估價期日的水平，是依據(jù)土地估價的( )進行的。

　　A.替代原則 B.供需原則

　　C.變動原則 D.預期收益原則

　　12.根據(jù)馬克思地租理論，土地價格存在的根源是( )。

　　A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.農業(yè)地租

　　13.在城鎮(zhèn)土地分等中，假設某因子對應指標與土地利用效益呈正相關，某參評對象對應指標值為500，評價對象中該指標的最高值為800，最低值為300，則采用極值標準化法計算參評對象的指標得分為( )。

　　A.40 B.60 C.62.5 D.66.7

　　14.以下關于中心地職能的說法不正確的是( )。

　　A.中心地提供的商品和服務稱為中心地職能

　　B.中心地職能以商業(yè)、服務業(yè)為主

　　C.中心地職能包括社會、文化方面的內容

　　D.中心地職能包括制造業(yè)活動

　　15.路線價法中確定標準深度時，應采用臨街各宗地的( )。

　　A.平均深度 B.深度的中位數(shù)

　　C.深度的眾數(shù) D.城市統(tǒng)一確定的某一深度

　　16.某建筑物的總面積為4000平方米，8年前建成投入使用，現(xiàn)單位面積重置成本為1000元/平方米，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則采用平均折舊法評估該建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.250 B.304 C.324 D.340

　　17.在采用土地租金測算土地純收益時，需扣除的租賃費用中不包括 ( )。

　　A.管理費 B.土地稅 C.維護費 D.保險費

　　18.在市場比較法中，案例與待估宗地所在地區(qū)的區(qū)域特性及其影響地價的因素和條件相同或相近時，可稱為二者處在( )。

　　A.相同區(qū)域或同一供需圈 B.比較區(qū)域或同一供需圈

　　C.類似區(qū)域或同一供需圈 D.比較區(qū)域或類似區(qū)域

　　19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用權的土地，于1998年8月建成賓館，建筑物耐用年限為50年。該賓館年凈收益200萬元，房地綜合還原率為9%。采用收益還原法評估該賓館2009年8月的價格為( )萬元。

　　A. 2145 B.2130 C.2040 D.2005

　　20.在采用成本逼近法評估土地價格時，計算投資利潤的基數(shù)不包括 ( )。

　　A.土地取得費 B.土地開發(fā)費 C.利息 D.稅費

　　21.運用市場比較法的直接比較法是以( )為基準，將交易案例與其逐項比較，經過修正計算得到比準價格。

　　A.待估宗地 B.某交易案例 C.類似宗地 D.標準宗地

　　22.某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權年限為27年，預計未來第一年的純收益為39萬元，此后純收益每年在上一年基礎上減少2萬元，采用收益還原法計算該不動產價值時，收益年數(shù)應確定為( )年。

　　A.19.5 B.20.5 C.25 D.27

　　23.某煤礦風井用地以劃撥方式取得土地使用權，后采用國有土地租賃方式進行有償使用，合同約定年租金為3萬元/畝，租期15年。據(jù)調查，當?shù)赝�類工業(yè)用地市場租賃年租金為5萬元/畝。假設土地還原率為7%，則評估該宗地法定最高年限的出讓土地使用權價格為( )萬元/畝。

　　A. 27.6 B.41.4 C.69.0 D.71.4

　　24.市場比較法中比較案例與待估宗地間建立價格可比基礎不包括( )。

　　A.統(tǒng)一價格時點 B.統(tǒng)一面積單位

　　C.統(tǒng)一付款方式 D.統(tǒng)一貨幣種類和單位。

　　25.在某不動產總價值中，地價占45%，建筑物價值占55%，土地和建筑物的還原率分別為9%和11%，則綜合還原率為( )%。

　　A. 9.8 B.10 C.10.1 D.10.5

　　26.標準深度的連線被稱為里地線，里地線兩側不臨街的宗地分別稱為( )

　　A.里地和表地 B.臨街地和表地

　　C.里地和袋地 D.臨街地和袋地

　　27.下列各圖中，( )正確地反映了土地的自然供給特征。

　　28.下表為某城市住宅用地2005 -2008年間環(huán)比地價指數(shù)情況，某比較案例住宅用地2006年成交價為1500元/平方米，該案例修正到2008年的價格為( )元/平方米。

　　A. 1635 B.1650 C.1785 D.1799

　　29.企業(yè)甲有住宅用地5000平方米，現(xiàn)與開發(fā)商乙達成協(xié)議聯(lián)建住宅，建設資金均由開發(fā)商乙出。預計該住宅項目容積率為1.6，住宅單位建筑面積的造價為1500元/平方米，稅費為建筑造價的4%。建成后，企業(yè)甲分得總建筑面積的 60%，開發(fā)商乙獲得總建筑面積的40%。則相當于企業(yè)甲以( )元/平方米的地面價格出資。

　　A. 1498 B.2340 C.3600 D.3744

　　30.采用成本法求取舊建筑物的價格時，首先求取在( )的建筑物重置價格，再計算建筑物的折舊額，將建筑物重置價格減去折舊額，得到估價對象的價值。

　　A.建造時 B.估價工作時間

　　C.估價期日 D.未來某個時點

　　31.某宗土地采用三種估價方法得出的估價結果分別為820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗地的最終評估價格為( )元/平方米。

　　A.820 B.845 C.850 D.857

　　32.在土地估價過程中，以下不屬于確定最佳開發(fā)利用方式內容的是( )。

　　A.最佳用途 B.最佳收益 C.最佳集約度 D.最佳規(guī)模

　　33.馬克思地租理論認為，土地自然條件的差別是( )產生的條件。

　　A.絕對地租 B.級差地租 C.壟斷地租 D.城市地租

　　34.下列( )條件發(fā)生時，將導致相應用途的地價上升。

　　A.住宅區(qū)內道路禁止貨車通行

　　B.住宅區(qū)旁建設鐵路線

　　C.寫字樓旁建設大型娛樂場

　　D.工業(yè)區(qū)地下水過量開采而產生地面沉降

　　35.某一邊臨街的三角形宗地，高9米，所臨街道路線價為1000元/平方米，根據(jù)臨街地深度指數(shù)表，該宗地價格為( )元/平方米。

　　A. 1100 B.1200 C.1250 D.1300

　　36.對工業(yè)用地價格影響最大的兩個因素是( )。

　　A.位置和環(huán)境 B.位置和基礎設施

　　C.交通條件和基礎設施 D.交通條件和環(huán)境

　　37.對具有保護價值的古建筑物估價應采用該古建筑物的( )。

　　A.重置價格 B.重建價格 C.市場價格 D.收益價格

　　38.在土地估價過程中，記載估價關鍵事項和估價結果，簡要介紹估價技術過程的是( )。

　　A.送文函 B.估價工作報告

　　C.土地估價報告 D.土地估價技術報告

　　39.應用剩余法評估宗地價格，首先需要調查確認的是( )。

　　A.該宗土地規(guī)劃許可的用途

　　B.該宗土地規(guī)劃的容積率和建筑密度

　　C.該宗土地開發(fā)周期

　　D.該宗土地開發(fā)完成后房地產可能的售價

　　40.某宗地產預計未來第一年的凈收益為25萬元，此后逐年遞增2%，該類地產的土地還原率為6%，則該宗地產無限年期的收益價格為( )萬元。

　　A. 312.5 B.416.7 C.625.0 D.1250.0

　　41.下列土地估價中的技術處理不正確的是( )。

　　A.當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為3年內成交的交易實例

　　B.當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應準確區(qū)分宗地紅線內外的開發(fā)程度

　　C.收益還原法中估價對象的凈收益應根據(jù)估價對象實際經營的財務報表分析獲得

　　D.剩余法中未來開發(fā)完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算

　　42.受理估價委托時應明確估價基本事項，，其中不包括( )。

　　A.明確估價目的 B.明確估價對象

　　C.明確估價時點 D.明確估價收費具體數(shù)額

　　43.某房地產開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權，預計2年完成開發(fā)建設，經調查測算，項目建成后的商場房地年凈收益可達到400萬元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動產價值為( )萬元。

　　A. 5333 B.5277 C.4804 D.4754

　　44.某城市寫字樓用地的評估中，應選取同時期的( )對比較案例估價期日進行修正。

　　A.全國綜合地價指數(shù) B.該市綜合地價指數(shù)

　　C.全國寫字樓地價指數(shù) D.該市寫字樓地價指數(shù)

　　45.采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，需要通過各方面的比較將對應用途和級別的基準地價修正為估價對象宗地價格，在比較修正的因素中不包括對( )的修正。

　　A.建筑物成新狀況 B.土地開發(fā)程度

　　C.土地使用權年限 D.容積率

　　46.下列城市規(guī)劃因素中對地價影響最大的因素是( )。

　　A.面積、形狀、土地使用年限 B.防洪堤、供電容量、消防站

　　C.綠化、游憩設施、環(huán)境質量 D.用途、容積率、建筑密度

　　47.某宗房地產的總價值為90萬元，其中土地價值20萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投保火災險，其投保價值最高為( )萬元。

　　A.30 B.60 C.70 D.90

　　48.依據(jù)交通原則建立起來的中心地體系，上級中心地可以支配下級中心地( )的商服活動。

　　A.全部 B.1/2 C.1/3 D.1/6

　　49.某公司以年租金540元/平方米的價格租用某商業(yè)不動產，該不動產的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70%。據(jù)調查，同類建筑物的重置價格為2000元/平方米，同類商業(yè)房地產的法定最高年期土地出讓價格為3000元/平方米，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，不動產綜合還原率為9%。則該不動產的價格為( )元/平方米。

　　A. 3650 B.4232 C.5270 D.5599

　　50.某宗土地面積為3000平方米，城市規(guī)劃限制指標為：容積率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列方案中最佳的、可行的是( )。

　　A.總建筑面積7000平方米，首層建筑面積1000平方米

　　B.總建筑面積5000平方米，首層建筑面積900平方米

　　C.總建筑面積7200平方米，首層建筑面積1000平方米

　　D.總建筑面積7200平方米，首層建筑面積900平方米

　　51.關于土地估價，下列表述中不正確的是( )。

　　A.采用不同估價方法評估的結果可能不同

　　B.不同估價目的下的估價結果可能不同

　　C.不同的估價時點將影響估價結果

　　D.不同的估價作業(yè)時間將影響估價結果

　　52.在路線價評估中，( )不符合選取標準宗地的標準。

　　A.街道轉角處的宗地 B.矩形宗地

　　C.容積率為所在區(qū)段代表性容積率D.一面臨街的宗地

　　53.以下( )方法不適宜地租量的求取。

　　A.從房租中分離出地租 B.從地價中求出地租

　　C.從土地開發(fā)成本中求出地租 D.用類似剩余法的方法求出地租

　　54.( )是決定城市土地利用價值的重要因素。

　　A.區(qū)位 B.土地承載力

　　C.土地出讓方式 D.土地開發(fā)成本

　　55. 2009年上半年我國各主要大城市均出現(xiàn)土地市場、房地產市場的火爆現(xiàn)象，房價過快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認為存在一定的房地產泡沫現(xiàn)象。根據(jù)土地估價的基本原理，在出現(xiàn)房地產泡沫的情況下，( )才能夠評估出估價對象客觀潛在的價格。

　　A.市場比較法 B.成本法 C.收益還原法 D.剩余法

　　三、多項選擇題(15題，題號56—70，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題2分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.5分)

　　56.關于成本逼近法測算中的“土地增值”，下列表述正確的有( )。

　　A.土地增值是土地開發(fā)收益

　　B.土地增值是土地市場價格與成本價格的差額

　　C.土地增值是土地成本價格與土地增值率的乘積

　　D.土地增值是土地開發(fā)總投資與土地增值率的乘積

　　E.土地增值是因開發(fā)后基礎設施增強、土地用途改變、土地權利轉移等多種因素帶來的

　　57.我國城鎮(zhèn)國有土地價格實質上是( )。

　　A.無限年期的土地所有權價格 B.有限年期的土地所有權價格

　　C.有限年期的土地使用權價格 D.完全的土地所有權價格

　　E.土地所有權價格的一部分

　　58.采用安全利率加風險值調整值法求取土地還原率時，安全利率可以采用( )。

　　A.同時期一年期國債年利率

　　B.同時期一年期銀行定期存款年利率

　　C.同時期一年期銀行貸款年利率

　　D.同時期銀行活期存款年利率

　　E.政府統(tǒng)計的經濟增長率

　　59.在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于個別因素的有( )。

　　A.繁華程度、生活配套設施齊備程度

　　B。宗地內開發(fā)程度

　　C.宗地面積、形狀

　　D.環(huán)境質量、景觀

　　E.臨街類型、臨街位置

　　60.當存在( )情況時，不適于采用剩余法評估土地價格。

　　A.房地產市場不穩(wěn)定，價格波動很大

　　B.城市有穩(wěn)定的土地供應計劃和政策

　　C.房地產交易資料信息完整，可公開查詢

　　D.貸款利率不變

　　E.規(guī)劃控制容積率、建筑密度等指標不明確

　　61.在用剩余法評估土地價格過程中，預測開發(fā)完成后的不動產價值一般可以采用( )。

　　A.市場比較法 B.成本逼近法

　　C.收益還原法 D.長期趨勢法

　　E.基準地價系數(shù)修正法

　　62.在路線價法評估過程中，街角地所臨的兩條道路，( )的街道應作為正街。

　　A.路線價低 B.路線價高

　　C.路線價相同時較寬 D.路線價相同時較窄

　　E.車流量較大

　　63.在以下影響土地價格的因素中，當因素的指標值上升時，引起土地價格呈單純上升趨勢的有( )。

　　A.人口密度 B.基礎設施配套水平

　　C.繁華程度 D.噪聲

　　E.地形坡度

　　64.下列情況中，( )的土地估價特別適用路線價法。

　　A.土地稅收 B.大城市住宅用地

　　C.工業(yè)開發(fā)區(qū) D.商業(yè)街兩側不動產

　　E.城市房屋拆遷補償

　　65.需要結合土地用途才能確定其對土地價格影響方向的因素有( )。

　　A.交通管制 B.社會治安 C.鐵路

　　D.流動人口 E.經濟形勢

　　66.土地估價報告應經( )才能生效。

　　A.估價假設條件說明 B.土地估價師簽字

　　C.公證 D.土地估價機構蓋章

　　E.送文函

　　67.以下不動產價格評估，不能采用收益還原法的有( )。

　　A.寫字樓 B.普通住宅 C.醫(yī)院 D.郵電所

　　E.空置廠房

　　68.導致影響土地價格的社會經濟因素發(fā)生變化的原因可能是( )。

　　A.城市人均收入提高

　　B.城市規(guī)劃中對城市性質進行了調整

　　C.城市土地供求變化

　　D.城市道路系統(tǒng)調整

　　E.新建大型文化娛樂中心

　　69.房屋新舊程度評定標準是根據(jù)房屋的( )等方面的有關項目進行評定的。

　　A.建成年代 B.結構和樓地面

　　C.裝飾部分 D.設備部分

　　E.維修、大修情況

　　70.采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，需要收集所在城鎮(zhèn)基準地價評估成果，包括( )。

　　A.基準地價表 B.基準地價成果圖件

　　C.基準地價因素修正系數(shù)表 D.基準地價評估方案

　　E.基準地價成果應用說明

　　四、情景分析題(3題，內含15小題，題號71 - 85，共15分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分：少選但均為正確選項的每項得0. 25分)

　　(一)某工業(yè)開發(fā)區(qū)通過征地方式獲得1平方公里O土地進行一級開發(fā)，計劃達到“五通一平”后按工業(yè)用地分塊出讓。該地區(qū)土地取得費用平均為15萬元/畝(含征地費用及相關稅費)，達到“五通一平”條件的開發(fā)費用(含管理費和開發(fā)階段的稅費)平均為2億元/平方公里。征地完成后，土地開發(fā)周期為2年，第一年內投入開發(fā)費用的60%，第二年內投入剩余的40%。假設銀行貸款年利率為7%，當?shù)匾患夐_發(fā)的投資利潤率為15%，類似土地開發(fā)的土地增值收益率為20%，土地還原率為9%。預計開發(fā)完成后可用于出讓的面積比例為70%。

　　請就上述內容，回答71 -75小題的問題。

　　71.土地取得費用的計息期應為( )年。

　　A.2 B.1.5 C.1 D.0.5

　　72.土地開發(fā)期間所負擔的利息總額為( )萬元。

　　A. 2975 B.4717 C.4817 D.5559

　　73.土地開發(fā)利潤總額達到( )萬元。

　　A. 6375 B.7083 C.8500 D.9443

　　74.計算土地增值收益應采取的基數(shù)為( )。

　　A.土地取得費用

　　B.土地取得費用+土地開發(fā)費用

　　C.土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息

　　D.土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤

　　75.為確定開發(fā)后可出讓面積的出讓底價，在將各項因素構成相加求和的基礎上，還應做( )等處理和修正。

　　A.因素構成累加值÷70% B.因素構成累加值×70%

　　C.年期修正 D.期日修正

　　(二)某城市建成區(qū)內有一國有化工廠，土地面積15000平方米，為1980年底經劃撥方式取得的土地使用權，地上建有磚混結構的廠房和辦公用房。1995年領取土地使用權證書。該工廠周圍為居住區(qū)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，該廠址所處區(qū)域規(guī)劃為居住用地。由于經營效益低下，且對環(huán)境有污染，該市土地儲備中心擬進行收購。該市基準地價公布日期為2003年1月1日。

　　請就上述內容，回答76 - 80小題的問題。

　　76.該工廠土地要人市交易，可以采用( )方式。

　　A.不改變工業(yè)用途，協(xié)議出讓 B.直接轉讓給開發(fā)商

　　C.招標 D.掛牌

　　77.僅根據(jù)城市總體規(guī)劃圖中的信息判斷，估價中該土地可能按( )用途評估。

　　A.居住 B.商業(yè) C.工業(yè) D.商住綜合

　　78.某開發(fā)商委托評估該宗土地可能實現(xiàn)的市場價格，可采用( )。

　　A.基準地價系數(shù)修正法 B.市場比較法

　　C.成本逼近法 D.剩余法

　　79.為評估該宗土地出讓的市場價格，估價師還應搜集的信息為( )。

　　A.該宗土地規(guī)劃容積率

　　B.類似土地出讓掛牌底價

　　C.類似土地拍賣成交價格

　　D.類似用途物業(yè)市場銷售成交價格

　　80.若要評估該宗土地的劃撥土地使用權價格，能夠采用的評估方法有( )。

　　A.市場比較法 B.成本逼近法

　　C.基準地價系數(shù)修正法 D.收益還原法

　　(三)某人擁有一套建筑面積110平方米的商品住宅。該住宅為2000年底取得70年土地使用權，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限為70年，辦理了房地產權證。2008年底這套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承擔物業(yè)管理費和維修費，水電費、供暖費等由承租方負擔。該地區(qū)此類住房的年出租空置率平均為10%，還原率為9%。

　　請就上述內容，回答81 - 85小題的問題。

　　81.該套住宅的年租賃收入為( )元。

　　A. 46000 B.36000 C.33000 D.32400

　　82.如果該套住宅需要投房屋財產保險，則理論上保險金額應采用( )。

　　A.該套住房的重置價格 B.該套住房的現(xiàn)實市場價值

　　C.該套住房的建筑物重置價格 D.該套住房的建筑物現(xiàn)值

　　83.采用收益還原法評估該套住宅的價格時，所需扣除的租賃費用構成應為( )。

　　A.物業(yè)管理費+維修費+保險費

　　B.房地產稅+物業(yè)管理費+維修費

　　C.房地產稅+物業(yè)管理費+維修費+保險費

　　D.房地產稅+物業(yè)管理費+維修費+保險費+水電費+供暖費

　　84.如果房屋所有權人要將該住宅賣掉，可以采用的估價方法有( )。

　　A.市場比較法 B.收益還原法 C.成本法 D.剩余法

　　85.若2008年底房屋所有權人要將該住宅賣掉，委托評估，估價師選用的比較案例為新建成的類似商品住宅，剩余68年使用年限，則該案例的年期修正系數(shù)為( )。

　　A. 0.9952 B.0.9969 C.0.9981 D.0.9992

2010土地估價師考后試題交流與答案校對   

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