土地估價(jià)實(shí)務(wù)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤剖析

　　部分學(xué)員反映在復(fù)習(xí)土地估價(jià)師估價(jià)實(shí)務(wù)案例分析題時(shí)，感到非常棘手，其實(shí)它的考點(diǎn)重在對(duì)地價(jià)含義和類(lèi)型的理解。環(huán)球網(wǎng)校今天就來(lái)幫大家理順?biāo)悸罚?/P>

　　1.一般來(lái)說(shuō)應(yīng)該注意如下幾方面：

　　(1)是有限年期價(jià)格還是無(wú)限年期價(jià)格?如果是無(wú)限年期的土地價(jià)格，在出讓地價(jià)估算時(shí)要進(jìn)行使用年期修正。

　　(2)是針對(duì)部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價(jià)?如果是分塊出讓土地的模式，開(kāi)發(fā)區(qū)總投入所形成的價(jià)值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。

　　(3)是計(jì)算單位面積地價(jià)還是總地價(jià)?如果只是涉及單位面積地價(jià)，應(yīng)注意地價(jià)計(jì)量單位的選用。

　　此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計(jì)算公式和分項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，特別是利息的計(jì)算：①計(jì)息周期的考慮。通常情況下，土地取得費(fèi)或稅費(fèi)的計(jì)息期按照整個(gè)開(kāi)發(fā)周期計(jì)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期在均勻投入的情況下按折半計(jì)算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開(kāi)始投入和結(jié)束這一時(shí)間段的中點(diǎn);②計(jì)息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計(jì)息。

　　2.常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　(1)計(jì)算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見(jiàn)的是將各項(xiàng)目直接代人成本逼近法公式，直接計(jì)算出一個(gè)結(jié)果。必須了解在閱卷評(píng)分中計(jì)算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個(gè)步驟的公式和計(jì)算結(jié)果都有對(duì)應(yīng)的分值。一旦計(jì)算錯(cuò)誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。

　　(2)面積換算錯(cuò)誤。在計(jì)算的前兩個(gè)步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計(jì)算題中幾乎必考的項(xiàng)目。在估價(jià)中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666.67平方米;1公頃=15畝=10000平方米。

　　(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))、開(kāi)發(fā)費(fèi)用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計(jì)算時(shí)，將兩部分利息分開(kāi)公式計(jì)算，但最后在總公式的利息項(xiàng)中遺漏土地取得費(fèi)的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫(xiě)在一個(gè)步驟一個(gè)算式中。

　　(4)利息項(xiàng)不單獨(dú)計(jì)算。有的應(yīng)試者將土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息不單獨(dú)計(jì)算，而是分別計(jì)算土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值，認(rèn)為這樣步驟少，計(jì)算簡(jiǎn)便。但經(jīng)常發(fā)生的錯(cuò)誤有兩個(gè)：一是當(dāng)兩部分利息的計(jì)息期計(jì)算錯(cuò)誤時(shí)，由于缺乏土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分;二是在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，將土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值作為基數(shù)代人公式計(jì)算，導(dǎo)致利潤(rùn)項(xiàng)計(jì)算錯(cuò)誤。

　　(5)計(jì)息期確定錯(cuò)誤。計(jì)息期的確定也是成本逼近法必考的項(xiàng)目。土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)用是假設(shè)在取得土地時(shí)一次付清的，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月;開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入時(shí)，則假設(shè)所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用是在開(kāi)發(fā)周期中間時(shí)點(diǎn)一次投入的，因此計(jì)息基數(shù)是全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)息期是開(kāi)發(fā)周期的一半10個(gè)月。本題中明確要求以復(fù)利計(jì)息，因此計(jì)息方式出錯(cuò)的機(jī)會(huì)減少了。

　　(6)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。常見(jiàn)的是將利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)確定為土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息之和。應(yīng)明確利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩項(xiàng)之和。

　　(7)年期修正錯(cuò)誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯(cuò)誤。另一種是公式應(yīng)用錯(cuò)誤：有限年地價(jià)=無(wú)限年地價(jià)÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實(shí)際上這是將地價(jià)的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。

　　(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開(kāi)發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。

　　(9)計(jì)算過(guò)程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。

　　希望以上總結(jié)的東西能幫助大家在今后的復(fù)習(xí)中有所幫助，最后祝愿大家在09年考試中取得優(yōu)異的成績(jī)。

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注: 土地估價(jià)師頻道   土地估價(jià)師論壇

?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間：9月12、13日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?現(xiàn)在報(bào)名09年土地估價(jià)師老師輔導(dǎo)，可獲贈(zèng)08,07年課程！
?《2008年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.