2009年土地估價師《土地估價實務(wù)》模擬題四

　　表3-1 容積率修正系數(shù)表

　　容積率 <1.0 2 3 4 5 6

　　容積率修正系數(shù) 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4

　　4. 確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)(A3)

　　待估宗是W企業(yè)于1996年5月1日出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年，至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式：

　　A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]

　　=0.948017/0.995426

　　=0.95237

　　5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)(A4)

　　根據(jù)此次評估設(shè)定待估宗的的開發(fā)程度，參照《B縣定及與基準(zhǔn)地價評估報告》中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。

　　6.期日修正系數(shù)

　　《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05。

　　7. 確定待估宗地的土地價格

　　根據(jù)公式：

　　宗地地價=基準(zhǔn)地價×A1×A2×A3×A4×A5

　　=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05

　　=185.2(元/平方米)

　　三、地價的確定

　　1. 地價的確定

　　對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別為：

　　成本逼近法：164.6元/平方米

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　　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：185.2元/平方米

　　綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果：

　　待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2

　　=162.6(元/平方米)

　　2. 估價結(jié)果

　　待估宗地土地面積：2200.8平方米

　　單位面積地價：162.6元/平方米

　　總地價：35.785萬元

　　第四部分 附件

　　1.委托估價函

　　2.待估宗地區(qū)域位置圖

　　3.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　4.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　5. 土地估價師證書復(fù)印件

　　參考答案：

　　第一題：

　　1、計算方法

　　根據(jù)題意，適宜采用剩余法估價

　　2、測算公式

　　地價=不動產(chǎn)總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤

　　3、計算步驟

　　(1)不動產(chǎn)總價=4000×2000×4=3200(萬元)

　　(2)建筑費及專業(yè)費=2000×2000×4=1600(萬元)

　　(3)總利息=地價×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(結(jié)果含有地價未知數(shù))

　　(4)銷售稅費=32000000×6%=192(萬元)

　　(5)開發(fā)商利潤=32000000×15%=480(萬元)

　　(6)地價=不動產(chǎn)總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)

　　(7)開發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價=P/(1+2%)=P’(元)(2%為法律、估價等費用，必須扣除，并且不能簡單用減法扣除)