土地估價師考試試題5土地估價實務(wù)試題

　　2.(本題30分)土地資產(chǎn)評估報告

　　第一部分

　　一、委托評估方：××

　　二、受托評估方：××

　　三、評估目的

　　××廠作為獨家發(fā)起人，將其部分資產(chǎn)及人員改制重組為××股份有限公司。該報告將對進(jìn)入××股份有限公司的國有土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。

　　四、評估依據(jù)

　　1.國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會聯(lián)合頒布的《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》;

　　2.國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行);

　　3.××廠的《國有土地使用證》：

　　五、評估對象

　　1.土地使用權(quán)面積：470955.31平方米;

　　2.建筑占地面積：307390.29平方米;建筑覆蓋率：65.27%;

　　3.建筑面積：268087.03平方米，平均容積率：56.92%;

　　4.用途：工業(yè)生產(chǎn)性用地;

　　5.開發(fā)狀況：五通一平熟地;

　　6.座落：xx。

　　六、評估價格類型

　　工業(yè)生產(chǎn)用地及相關(guān)經(jīng)營、管理用地土地使用權(quán)股份價格。

　　七、評估價格年期

　　五十年國有土地使用權(quán)價格。

　　八、評估價格貨幣種類

　　人民幣。

　　九、評估基準(zhǔn)日期

　　一九九三年十二月三十一日。

　　十、評估結(jié)果有效期

　　自評估基準(zhǔn)日期起半年。

　　十一、評估結(jié)果

　　1.土地資產(chǎn)總額108319721元人民幣;

　　大寫：壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整;

　　2.單位面積價格：每平方米230元人民幣。

　　十二、評估單位及估價師：××。

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　　第二部分

　　一、××廠簡況

　　××廠始建于1958年，是生產(chǎn)大型綜合性發(fā)電設(shè)備的制造工廠，該廠總占地面積約73萬平方米，廠房建設(shè)面積23萬平方米，職工10175人，下轄14個分廠及1個研究所。

　　二、整體區(qū)位條件

　　(一)自然地理位置

　　××廠位于××省××市，其廠區(qū)已發(fā)展成××市市中區(qū)的一部分。

　　××市是1983年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的省轄市，轄四區(qū)一縣，面積為5953.75平方公里，市中區(qū)面積為1093.18平方公里?！痢潦芯唷痢潦s59公里。

　　(二)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　××建市十年來，國民經(jīng)濟(jì)一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計，1992年全市國民生產(chǎn)總值76億元，完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值183.17億元，財政收入 71883萬元。尤其是工業(yè)生產(chǎn)得到了迅速發(fā)展，××市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略任務(wù)來抓，制定和實施了一系列促進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的政策措施。 1992年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值142.09億元，比上年增長41.08%。

　　(三)交通條件

　　××市的交通條件比較優(yōu)越，連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內(nèi)，井有若干鐵路支線與主線相連;由市到縣，由縣到鄉(xiāng)的公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，公路密度已達(dá)每平方公里115公里。并有已建成的大件公路，進(jìn)而與長江水運相連，交通更加便利。

　　××廠西靠××鐵路，廠內(nèi)有鐵路專用線連接主要生產(chǎn)廠房和××鐵路，該廠生產(chǎn)所需的原材料及其產(chǎn)品都將通過專用鐵路經(jīng)鐵路運輸編組站后連接××鐵路。廠區(qū)北側(cè)的××西路為通往××火車北站的必經(jīng)之路，東面的××公路可通往全國各地，南面的××西路，西面的××路都是××市的主要城市干道。

　　(四)基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　××市近幾年投入了大量資金，加速了能源、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。全市主變電容量已達(dá)96.27萬千伏安，電力供應(yīng)充足;程控電話裝機(jī)容量已達(dá) 2.5萬門.2000門9000hz移動電話通訊暢通。目前，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋××市全境。報刊投遞的機(jī)械化等在不斷完善壯大，可辦理國際通訊信函，包裹和報話業(yè)務(wù);××市水源豐富，全市擁有水資源83億立方米?！痢翉S所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施在已基本配套完善，投資環(huán)境良好。

　　(五)工業(yè)集聚狀況

　　××市一個以重型機(jī)械、礦山機(jī)械、發(fā)電設(shè)備等制造為骨干的重要的機(jī)械工業(yè)基地，機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產(chǎn)體系。以××廠為龍頭14家企業(yè)事業(yè)單位組成的××聯(lián)合公司，可以生產(chǎn)大、中、小交直流電機(jī)及水輪發(fā)電機(jī)組。

　　三、評估原則

　　1.以成本逼近法為主?！痢翉S是大型的國有企業(yè)，建廠歷史較長。以前國家確定企業(yè)的生產(chǎn)品種，規(guī)定任務(wù)并且限定銷售價格，而財務(wù)核算中不含土地資產(chǎn)的價值，這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實行企業(yè)自主經(jīng)營總承包，銷售定價放開，并且將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，組建股份制企業(yè)，而生產(chǎn)經(jīng)營仍然是建立在原××廠的基礎(chǔ)之上。所以，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評估過程中，土地資產(chǎn)價值額占資產(chǎn)額的比重不宜過高。因此，用成本逼近法進(jìn)行評沽較適宜。

　　2.用市場資料比較法調(diào)整評沽結(jié)果。企業(yè)所使用的土地是國有資產(chǎn)，土地資產(chǎn)折價入股組建股汾制企業(yè)，由××廠作為國有法人股的持有者行使股權(quán)。因此，土地資產(chǎn)的評估也要使用國有資產(chǎn)的價值得以充分體現(xiàn)，防止國有資產(chǎn)的流失。用成本逼近法評估的結(jié)果需要以市場資料加以驗證和調(diào)整，以使國有土地資產(chǎn)價值更接近于現(xiàn)時的市場價值。

　　四、運用成本逼近法進(jìn)行評沽

　　從土地使用現(xiàn)狀看，評估土地已經(jīng)為開發(fā)后的熟地，工業(yè)生產(chǎn)所需的基礎(chǔ)設(shè)施都已經(jīng)開發(fā)完成。因此，這里按工業(yè)用地熟地進(jìn)行評估，主要包括土地使用權(quán)的取得費用及土地開發(fā)費用兩部分。

　　(一)土地使用權(quán)取得費用

　　(1)土地征用費。包括土地征用補(bǔ)償費、勞動力安置費、青苗補(bǔ)償費等，××市一般標(biāo)準(zhǔn)為糧地每畝2.28萬、菜地每畝2.70萬，因為該廠區(qū)已發(fā)展為城區(qū)邊緣部分，所以這里按菜地標(biāo)準(zhǔn)計算，每畝2.70萬元。

　　(2)土地管理費。一般按征用費的1-3%計征，但是在實際工作中均按每畝0.8萬計算。

　　(3)耕地占用稅?！痢潦谐菂^(qū)標(biāo)準(zhǔn)一般為每畝8004元;××鄉(xiāng)為7035元。由于××廠廠區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為××市城區(qū)的一個重要部分，這里按城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)每畝8004元計算。

　　(4)糧食附加費。每畝按0.37萬元征收。

　　(5)土地統(tǒng)征代辦費及不可預(yù)見費。按土地征用費的1一3%計，每畝為0.054萬元。

　　土地使用權(quán)取得(征用)總費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)即每畝為4.72萬元，每平方米約為71元。

　　(二)土地開發(fā)費用

　　(1)城市配套費?！痢潦幸?guī)定，城市配套費標(biāo)準(zhǔn)在城區(qū)鄉(xiāng)內(nèi)，企業(yè)用地每畝4萬元，行政事業(yè)用地每畝2萬元;××鄉(xiāng)內(nèi)企業(yè)用地每畝2.5萬元，行政事業(yè)用地每畝1.5萬元。這里仍按城區(qū)企業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)計算每畝4萬元。

　　(2)五通一平費?！痢翉S廠區(qū)用地的開發(fā)水平已經(jīng)達(dá)到五通一平，即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據(jù)××市地價評估事務(wù)所對河?xùn)|新區(qū)開發(fā)費用的測算，每畝土地開發(fā)費約為4萬。

　　(3)開發(fā)利息。在土地開發(fā)過程中，以貸款方式進(jìn)行投資的資金占主要部分，這里以銀行固定資產(chǎn)貸款年利率10.98%計算。另外，土地開發(fā)的周期往往超過一年，而以總開發(fā)費用為計算利息的基數(shù)時會有所重復(fù)，這里取前兩項總費用的一半做為計息基數(shù)，則一年期開發(fā)利息每畝為0.44萬元。

　　(4)不可預(yù)見費。以前三項的3%計算，則每畝約為0.25萬元。

　　因此，土地開發(fā)的總費用：(1)+(2)+(3)+(4).即每畝為8.7萬元，每平方米為130.5元。

　　(三)土地開發(fā)利潤

　　工業(yè)生產(chǎn)使用的土地開發(fā)利潤率一般應(yīng)低于商業(yè)或住宅用地，這里取前兩項(一)征用土地總費用+(二)土地開發(fā)總費用的10%計算，則土地開發(fā)利潤每畝約為1.34萬元，每平方米為20.1元。

　　綜合前三項各種費用，利用成本逼近法評估的土地資產(chǎn)價格：(一)+(二)+(三).每畝14.8萬元，每平方米為222元。

　　五、運用市場比較法進(jìn)行評估

　　運用市場比較法評估土地資產(chǎn)，能夠使土地資產(chǎn)價格更接近于市場價值。這里先取了十例在××市市中區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例，以便于進(jìn)行市場價格比較。

　　表一 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點表

　　序號

　　承讓方

　　承讓方

　　地點

　　土地面積(平方米)

　　土地轉(zhuǎn)讓金額(萬元)

　　單位金額(元/平方米)

　　用途

　　備注

　　1 淮河路44號

　　6146

　　30

　　48.812

　　工業(yè)

　　92年10月轉(zhuǎn)讓

　　2 黃山路

　　2383.17

　　35

　　146.883

　　倉庫住宅

　　1991年2月8日

　　3 華山北路16號

　　5730

　　325.3

　　568

　　兼并