2002年土地估價師資格《土地估價理論與方法》試題

一．判斷題（共20題，題號1~20，每題1分，共20分。請判斷下列說法的正確或錯誤，
并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為正確的涂"√ "，認(rèn)為錯誤的涂"×".答題錯誤倒扣1分，本題總得分最多扣至0分）
1．與工業(yè)產(chǎn)品一樣，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格也是由社會平均必要勞動時間決定的。
2．估算土地純收益時，不僅要考慮有形收益，還要考慮各種無形收益。
3．城鎮(zhèn)土地等應(yīng)與現(xiàn)行行政建制相協(xié)調(diào)，在省及省級以下的同一行政區(qū)域內(nèi)，行政級別較高的城市土地等不宜低于行政級別較低的城市。
4．有兩相鄰地塊，原用途一塊為水田，一塊為荒地，開發(fā)后作為住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地價格高，而荒地由于征地成本低，因而土地價格低。
5．根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格由中等地農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格決定。
6．運用收益還原法公式測算地價時，未來各年的還原率應(yīng)當(dāng)相等。
7．利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料驗證土地分等初步方案時，宜以涉及城鎮(zhèn)數(shù)量最多的相應(yīng)類型土地的總平均價格為主要分等依據(jù)。
8．采用市場比較法評估某宗住宅用地的使用權(quán)價格，所選比較實例的土地剩余使用年期為60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素條件均相同，則待估宗地的土地價格比比較實例的土地價格低20%。
9．采用成本逼近法進行地價評估，其中的土地取得費是指因土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有而發(fā)生的費用。
10．建筑物的主體折舊率與附屬設(shè)備的折舊率之和等于建筑物的綜合折舊率。
11．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》于2001年11月12日發(fā)布，自2002年1月1日起實施。
12．采用市場比較法進行地價評估時，如果個別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。
13．采用成本逼近法評估地價時，土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期的一半。
14．路線估價價法計算公式的表現(xiàn)形式是：宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正額×宗地面積。
15．國有土地使用權(quán)期滿，土地使用者應(yīng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，該土地上的建筑物，其他附著物由國家考慮實際情況給予相應(yīng)的補償。
16．在對基準(zhǔn)地價評估所需的樣點地價資料進行出讓年期修正時，沒有明確使用年期的，應(yīng)按無限年期使用權(quán)價格修正到法定最高出讓年期；對有年期但沒有到法定最高出讓年限的，則以樣點地價年期為準(zhǔn)。
17．評估沒有地役權(quán)的土地使用權(quán)價格，關(guān)鍵是判斷地役權(quán)對土地利用的影響程度。
18．基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)是以城鎮(zhèn)整體為單位，針對城鎮(zhèn)內(nèi)某土地級別的不同區(qū)域類型，分用途評估出基準(zhǔn)地價；并在此基礎(chǔ)上，分析地價與其影響因素之間的關(guān)系，從而建立以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)的宗地地價評估的修正體系。
19．采用剩余法評估地價時，利息的計算應(yīng)以開發(fā)建造過程中的全部預(yù)付資本為計算基礎(chǔ)。
20．基準(zhǔn)地價，標(biāo)定地價，交易底價都是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的宗地評估地價。

二．單項選擇題 （共100題，題號21~120 ， 每題1分，共100分。每題A.B.C.D四個備選答案，其中只有一個最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。選錯不得分，不倒扣分）
21．根據(jù)馬克思的地租理論，農(nóng)業(yè)用地的壟斷地租是來自（ ）
A.農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值
B. 社會其他部門工人創(chuàng)造的價值
C.農(nóng)業(yè)工人利用肥沃土地創(chuàng)造的超額利潤
D. 農(nóng)業(yè)工人利用位置較好的土地創(chuàng)造的超額利潤
22．有一房屋，其重置價為80萬元，成新度為70%，現(xiàn)用于出租，年租金收入為8萬元，年出租總費用為1萬元。又知土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該宗土地的年純收益為（ ）萬元。
A. 59．67 B. 58. 67 C. 7 D. 2. 52
23．采用剩余法評估地價時，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，一般采用（ ）和長期趨勢法結(jié)合估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值。
A. 市場比較法 B. 收益還原法 C. 成本法 D. 標(biāo)準(zhǔn)法
24．將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺4等分，每一等份的價值占路線價的比例分別為37. 5%，29. 5%，20. 7%，12. 3%的路線法則是（ ）。
A. 慎格爾法則 B. 蘇慕斯法則 C. 霍夫曼法則 D. 哈柏法則
25．進行標(biāo)定地價評估時，首先要（ ）。
A. 確定影響地價的因素 B. 確定估價方案
C. 選擇估價方法，估算土地價格 D. 確定宗地估價額
26．某城市四級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為300元/每平方米，設(shè)定的土地開發(fā)狀況為四通一平（通上水，通下水，通電，通訊和場地平整），若增加供氣，供熱將使地價分別增加40元/每平方米，30元/每平方米。若該四級地上某工業(yè)區(qū)達到通上水，通下水，通電，通訊，通熱和場地平整的狀況，其基準(zhǔn)地價將達到（ ）元/每平方米。
A. 300 B. 340 C. 370 D. 330
27．在評估劃撥土地使用權(quán)時，要考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的（ ）對價格的影響。
A. 用途差別 B. 區(qū)位差別 C. 權(quán)利差別 D. 使用者差別
28．有一宗1000平方米的工業(yè)用地，其土地取得費為12萬元，土地開發(fā)費為20萬元，開發(fā)期為一年。其中，土地取得費為自有資金投入，土地開發(fā)費是向銀行貸款所得，貸款年利率為10%，則在成本逼近法中計算的投資利息為（ ）元（利息計算按復(fù)利方式，結(jié)果保留到整數(shù)位）。
A. 32000 B. 21762 C. 12000 D. 9762
29．確定基準(zhǔn)地價的原則之一是：以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以（ ），修正的結(jié)果為輔。
A. 統(tǒng)計 B. 分析 C. 比較 D. 選擇
30．某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經(jīng)濟耐用年限60年，已使用15年，殘值率為5%，重置價格為2000元/平方米，則該建筑物現(xiàn)值為（ ）萬元。
A. 1220 B.1274 C. 1525 D.1593
31．采用成本逼近法進行地價評估時，其利息率可根據(jù)評估期日銀行的（ ）確定。
A. 貸款利息率 B. 存款利息率 C. 存貸利率平均值 D. 安全利率
32．某城市地價指數(shù)如下表：
 

若該市某宗地1999年1月28日地價為800元/每平方米，則該宗地2002年1月28日的土地價格為（ ）元/每平方米。
A. 1440 B. 1360 C. 1309 D. 1004
33．特爾雯權(quán)重測定法要求的老師人數(shù)一般以（ ）為宜。
A. 10~20 B. 10~30 C. 10~40 D. 15~30
34．土地價格是土地權(quán)利和（ ）的購買價格。
A. 價值 B. 有效需求 C. 使用價值 D. 收益
35．根據(jù)中心地理論，（ ）市場是聯(lián)系中心地與服務(wù)區(qū)的最有效理論圖式。
A. 三角形 B. 四邊形 C. 六邊形 D. 同心圓

36．下面（ ）圖可以反映土地還原率R1，建筑物還原率R2，綜合還原率R3三者之間的大小關(guān)系。

 
37．里地線是指（ ）。
A. 宗地的邊界線 B. 標(biāo)準(zhǔn)深度的連線 C. 距街道18米的連線 D. 與街道的平行線
38~39題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例，選出正確的選項
采用剩余法對某不動產(chǎn)進行評估，根據(jù)分析測算，該不動產(chǎn)總價為8000萬元，開發(fā)商預(yù)付總資本為4000萬元（不含地價款），銷售稅費為400萬元，假定開發(fā)商確定的投資回報率為
20%。
根據(jù)上述條件回答：
38．開發(fā)商的利潤額為 ( )萬元。
A．1600 B.地價×0.2+720 C．地價×O.2+800 D.地價×O.2+880
39．在不考慮利息因素的情況下，則開發(fā)商可支付的最高地價額為 ( )萬元。
A．1267 B.1360 C.2333 D.2800
40．作為地價體系中最關(guān)鍵的參考指標(biāo)，( )反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實。
A．交易底價 B．標(biāo)定地價 C．成交地價 D．評估價格
41．A市原先下轄B、C兩區(qū)，D縣及E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，于1999年編制基準(zhǔn)地價，當(dāng)時，工作范圍包括B、C兩區(qū)和E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。到2002年，B、C兩區(qū)的地價變動不大，但由于行政區(qū)劃調(diào)整，D縣撤縣成立F區(qū)，其中，鄰近C區(qū)的G地區(qū)成為A市新的房地產(chǎn)熱點，E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由于引進大型項目，地價也迅速上升。因此，A市決定開展基準(zhǔn)地價更新工作，此次工作的合理范圍可以是 ( )。
A．B區(qū)、C區(qū)、F區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) B．B區(qū)、C區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)
C．B區(qū)、C區(qū)、G地區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) D．G地區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)
42. 宗地估價的一般程序為 ( )
A．①確定估價基本事項 ②擬訂估價作業(yè)計劃 ③收集資料實地踏勘 ④分析整理相關(guān)資料 ⑤選定方法試算價格 ⑥確定宗地估價結(jié)果 ⑦撰寫估價報告書
B．①收集資料實地踏勘 ②擬訂估價作業(yè)計劃 ③確定估價基本事項 ④分析整理相關(guān)資料 ⑤選定方法試算價格 ⑥確定宗地估價結(jié)果 ⑦撰寫估價報告書
C．①確定估價基本事項 ②收集資料實地踏勘 ③分析整理相關(guān)資料 ④擬訂估價作業(yè)計劃 ⑤選定方法試算價格 ⑥確定宗地估價結(jié)果 ⑦撰寫估價報告書
D．①收集資料實地踏勘 ②確定估價基本事項 ③擬訂估價作業(yè)計劃 ④分析整理相關(guān)資料 ⑤選定方法試算價格 ⑥確定宗她估價結(jié)果 ⑦撰寫估價報告書
43．某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，目前實際支付的午租金為5萬
元，租期5年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權(quán)的
還原率為6%，則承租土地使用權(quán)價格為 ( )萬元。
A．l2.64 B.l5 C.33.33 D.50

44．一般說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋的殘值率等于 ( )。
A．l0% B.2% C．O D．重置成本乘以折舊率
45~47題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例，選出正確的選項
某工業(yè)開發(fā)區(qū)土地總面積為5平方公里，道路、綠化等基礎(chǔ)、公用設(shè)施占地1．5平方公里，現(xiàn)已完成“七通一平”開發(fā)建設(shè)。根據(jù)成本逼近法計算，該開發(fā)區(qū)單位面積土地的成本價格為400元/平方米。另據(jù)調(diào)查，該區(qū)域土地增值收益率為25%�，F(xiàn)擬出讓該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗工業(yè)用地Y，出讓年限50年，土地面積10000平方米，土地還原率為7%.
回答以下問題(計算結(jié)果保留到整數(shù)位):
45．若按無限年期計算，該工業(yè)開發(fā)區(qū)平均土地價格為 ( )元/平方米.
A.400 B．5OO C．650 D．714
46．若按無限年期計算，該工業(yè)開發(fā)區(qū)可出讓土地的平均單價為 ( )元/平方米。
A．350 B.5oo C.650 D.714
47．Y宗地出讓土地的總價為 ( )萬元。
A．5OO B.647 C.690 D.714
48．在市場比較法申，選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的交易案例宗地稱為 ( ).
A．類似土地 B．比較宗地 C．標(biāo)準(zhǔn)宗地 D．交易宗地
49．城市市區(qū)及近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在20萬~50萬的城市劃分商服中心的級別數(shù)目、最低級中心的建筑面積之和宜分別控制在 ( )的標(biāo)準(zhǔn)。
A．2~4級，2000~l500平方米 B．2~4級，1500~l000平方米
C．2~3級，2000~l500平方米 D．2~3級，1500~1000平方米
50．某一城市有1條區(qū)域干線鐵路通過，擁有1個二等客運站，并有1條國家于線公路、2條省級干線公路和2條縣級公路都在此經(jīng)過。若在城鎮(zhèn)土地分等中，各交通方式對城鎮(zhèn)的賦分標(biāo)準(zhǔn)為:有鐵路站點的城鎮(zhèn)每擁有一條國家干線鐵路得6分、區(qū)域干線鐵路得5分，屬一等客運站所在城鎮(zhèn)加4分，屬二等客運站所在城鎮(zhèn)加3分每擁有一個方向的國家干線公路得2分、省級干線公路得1．5分、縣級公路得1分、其他公路得0．5分。該城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)為 ( )分。
A．l2.5 B.l5 C.l7 D.22
51．下列對土地估價的描述不正確的是 ( )。
A．土地估價依據(jù)的理論與方法，與機器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B．同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生深刻的影響
C．同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大
D．土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來
52．使用其他非土地資源時所支付的報酬被稱為 ( ).
A．廣義地租 B．狹義地租 C．準(zhǔn)地租 D．經(jīng)濟地租
53．在對礦井、礦區(qū)用地進行底價評估時，宗地外開發(fā)程度最低應(yīng)設(shè)定為 ( ).
A．實際配套狀況 B．達到可開工條件
C．區(qū)域平均狀況 D．滿足理想生產(chǎn)狀況
54．一宗商業(yè)用地，目前的純收益為50萬元，還原率為5%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，該土地的無限年期的收益價格最接近于 ( )萬元。
A．1860 B.1380 C.1250 D.l025
55~56題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例，選出正確的選項
某開發(fā)公司現(xiàn)以1200萬元購買一塊土地，根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案，開發(fā)商計劃在1年內(nèi)建成一棟建筑面積為3萬平方米的住宅樓，預(yù)計總售價可達到6000萬元，現(xiàn)實一年期貸款利息率為5．85%，銷售稅費率控制在6%，開發(fā)商要實現(xiàn)預(yù)付資本20%以上的投資回報率。
根據(jù)上述條件回答下列問題（利息按復(fù)利計算）：
55．建筑物的開發(fā)建造成本應(yīng)控制在（ ）元/平方米建筑面積以下
A. 3360 B. 3282 C. 1120 D. 1094
56．該項目的總利息支出為（ ）萬元。
A. 165 B. 167 C. 354 D. 360
57．對同一宗地進行評估，一般要求應(yīng)用估價方法不少于（ ）種。
A. 一 B. 二 C. 三 D. 四
58．地價影響因素中，土地級別和基準(zhǔn)地價屬于影響地價的（ ）。
A. 一般因素 B. 個別因素 C. 區(qū)域因素 D. 特殊因素

59~63題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例，選出正確的選項
某市和平路商業(yè)街于2000年9月底制定的路線價為1000元/平方米，土地使用年期為商業(yè)用地法定最高出讓年限，基準(zhǔn)容積率為1。5。和平路的地價從制定之初到2002年5月底期間，每月上漲0。6個百分點，此后到2002年9月底都環(huán)比增長0。5%；另按統(tǒng)計分析，每當(dāng)容積率上升0。1，地價上升5個百分點。在和平路上分布有四宗國有出讓商業(yè)用地（如圖1），出讓年限均為40年，宗地具體情況見表1。臨街地深度指數(shù)表和袋地深度指數(shù)表見表2，表3，黑地線標(biāo)準(zhǔn)深度為18米。土地還原率取6%。
根據(jù)上述條件回答下列問題：
 
 

59.A宗地從成交之時到2002年9月底,按40年出讓年期計算,地價上漲了( ).
A. 6% B. 6.5% C. 6.9% D.7.2%
60.假定以A宗地容積率作為基準(zhǔn)容積率考慮,2000年9月,和平路路線價應(yīng)比原來水平高出( ).
A. 0 B. 5% C. 10% D. 15%
61.B宗地于2002年9月底的轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)為( )元/平方米.
A. 1396 B. 1399 C. 1425 D. 1428
62.C宗地當(dāng)初成交的樓面地價應(yīng)在( ) 元/平方米.
A. 434 B. 496 C. 758 D. 782
63.D宗地于2002年9月底的單位面積轉(zhuǎn)讓價格可能比B宗地同期單位面積價格低( ).
A. 33% B. 36% C. 39% D. 64%

64.采用收益還原法評估地役權(quán)價格時,所確定的土地還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高出( ).
A. 0.5個百分點左右 B. 1個百分點左右
C. 2個百分點左右 D. 標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定
65.評估別墅等獨立居住用地,一般應(yīng)首選( ).
A. 市場比較法 B. 收益還原法 C. 成本逼近法 D. 剩余法
66.在我國的地價體系構(gòu)成中,從地價的特點看,基準(zhǔn)地價屬于( ).
A. 區(qū)域平均地價 B. 市場價格的平均值
C. 成交地價的平均水平 D. 評估價格的平均值
67.采用平均深度百分率編制深度百分率表時,百分率呈( )現(xiàn)象.
A. 遞減 B. 遞增 C. 劇減 D. 劇增
68.某旅社占地面積150平方米,建筑物面積200平方米,月正常經(jīng)營性收入為45000元,月經(jīng)營總費用,建筑物純收益均為15000元,若土地還原率取10.0%,則該旅社所使用土地的單價為( )元/平方米.
A. 10000 B. 12000 C. 20000 D. 25000
69.下列( )因素不是工業(yè)區(qū)位論主要討論的內(nèi)容.
A. 運輸成本 B. 產(chǎn)品質(zhì)量 C. 勞動力成本 D. 分散與集聚因素
70.某一房地產(chǎn),已知建筑物的重置價格為1000元/平方米,成新率為70%,房地產(chǎn)凈收益為每平方米140元,土地還原率為6%,建筑物還原率為8%,則該房地產(chǎn)的價格為( )元/平方米.
A. 1700 B. 2000 C. 2100 D. 2400
71.一般來講,隨著社會的發(fā)展,地價呈明顯的上升趨勢,地價上升的速度( )一般商品價格的上升速度.
A. 高于 B. 等于 C. 低于 D. 無法判斷
72.城鎮(zhèn)土地定級的對象是( ).
A. 城鎮(zhèn)建成區(qū)的所有土地
B. 城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地
C. 土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍,不能包括城鎮(zhèn)附近的獨立工礦用地,開發(fā)區(qū),旅游區(qū)等所有土地
D. 土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍, 可以包括城鎮(zhèn)附近的獨立工礦用地,開發(fā)區(qū),旅游區(qū)等所有土地
73.采用市場比較法進行地價評估時,所選的交易案例與待估宗地應(yīng)具有( ).
A. 一致性 B. 代表性 C. 替代性 D. 普遍性
74.采用成本逼近法評估位于某工業(yè)區(qū)內(nèi)的單宗土地價格,計算土地開發(fā)費時應(yīng)按( )求取.
A. 宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費用總和 B. 宗地外開發(fā)投入的費用總和
C. 宗地內(nèi)開發(fā)投入的費用總和 D. 宗地內(nèi)外收益分?jǐn)偟拈_發(fā)費用總和
75.建筑物折舊是指( ).
A. 建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗 B. 建筑物的新舊程度
C. 對建筑物的人為破壞 D. 建筑物重置成本與殘值率的乘積
76.在中等城市進行基準(zhǔn)地價評估,其工作底圖的比例尺一般為( ).
A. 1:10000~1:100000 B. 1:10000~1:50000
C. 1:5000~1:10000 D. 1:1000~1:5000
77.某宗不動產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益與總費用分別為12萬元和7萬元,此后分別逐年遞增2%和1%,該不動產(chǎn)的還原率為8%,則該不動產(chǎn)的價格為( )萬元.
A. 100 B. 77 C. 63 D. 42
78.將帶有租賃契約的土地進行轉(zhuǎn)讓,收回,征收或調(diào)整租金時,一般要進行( )評估.
A. 土地租賃權(quán)價格 B. 承租土地使用權(quán)價格
C. 地役權(quán)價格 D. 劃撥土地使用權(quán)價格
79.以下( )不屬于宗地價格評估中的復(fù)審工作內(nèi)容.
A. 分析方法與技巧是否恰當(dāng) B. 分析各試算價格的可用程度如何
C. 所選用的最高最佳用途是否正確 D. 估價過程所用程序是否符合邏輯
80.甲宗土地樓面地價為700元/平方米,建筑容積率為5,乙宗土地樓面地價為500元/平方米,建筑容積率為7,則兩宗土地的總價相比,( )
A. 甲等于乙 B. 甲高于乙 C. 甲低于乙 D. 難以判斷

81．阿蘭索的主要貢獻在于：將（ ）作為地租的一個核心問題；首次引入?yún)^(qū)位平衡概念；解決了城市地租計算的理論方法。
A. 交通 B. 時間 C. 距離 D. 空間
82．空地出租時，土地純收益的計算公式應(yīng)為：
土地純收益＝租金－[（ ）＋管理費＋維護費]
A. 保險費 B. 稅金 C. 折舊費 D. 利息
83~86題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例，選出正確的選項
某城市擬進行城市土地綜合定級，其城市建成區(qū)面積121平方公里，商業(yè)中心可以分為**，其中，一級商業(yè)中心一個，營業(yè)收入平均為9萬元/平方米`年；二級商業(yè)中心4個，營業(yè)收入平均為3萬元/平方米年；**商業(yè)中心30個，營業(yè)收入平均為1。2萬元/平方米年；某L地塊離一級商業(yè)中心的距離為5公里，離二級商業(yè)中心的距離最近為1公里，和最近的**商業(yè)中心只有一路之隔。
請計算下列問題：
83．二級商業(yè)中心的規(guī)模指數(shù)IM2為（ ）。
A. 100 B. 66．7 C. 33．3 D. 13．3
84．商業(yè)中心二級功能的功能分fM2為（ ）。
A. 66．7 B. 33．3 C. 20．0 D. 13．3
85．商業(yè)中心二級功能的影響半徑為（ ）公里。
A. 6．21 B. 5．5 C. 3．1 D. 2．78
86．L地塊的商服繁華影響度為（ ）。
A. 13．3 B. 15．6 C. 22．4 D. 33．3
87.采用市場比較法進行拍賣底價評估時，選擇的某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價格為1000元/平方米，若交易形式的情況修正系數(shù)為：協(xié)議0．5；招標(biāo)0．75；拍賣1．0，則修正后的交易案例價格為（ ）元/平方米。
A. 500 B. 1500 C. 1666．7 D. 2000
88．采用收益還原法以外方法對機場，碼頭用地進行地價評估時，應(yīng)考慮（ ）修正。
A. 級差地租I B. 壟斷地租 C. 級差地租II D. 經(jīng)濟地租
89．采用收益還原法評估土地價格時，如果（ ），則選擇如下公式：
P＝a／（r－s）
A. 土地純收益按一常量逐年遞增
B. 土地純收益按一常量逐年遞減
C. 土地純收益按一固定比率逐年遞增
D. 土地純收益按一固定比率逐年遞減
90．在城鎮(zhèn)土地住宅用地定級中，道路對城鎮(zhèn)某一土地的通達度作用分衰減屬于（ ）形式 A. 線狀因素線性衰減 B. 線狀因素非線性衰減
C. 非線狀因素線性衰減 D. 非線狀因素非線性衰減
91．土地價格水平由同一供需圈內(nèi)具有（ ）的替代性土地的價格所決定。
A. 相同區(qū)域 B. 相同性質(zhì) C. 相同級別 D. 相同用途
92．采用收益還原法評估地價時，其關(guān)鍵在于（ ）。
A. 正確確定土地純收益并掌握土地可供使用的年期
B. 合理確定土地還原率并掌握土地可供使用的年期
C. 正確確定土地純收益并合理確定土地還原率
D. 科學(xué)預(yù)測土地純收益在可供使用年期內(nèi)的變化趨勢
93．某公司于2000年10月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2001年10月在此地塊上建成建筑物B，其經(jīng)濟耐用年限為50年。2002年10月該類建筑重置價格為1600元/平方米，殘值率為5%，則房屋的年折舊費為（ ）元/平方米。
A. 31．02 B. 32。00 C. 32。65 D. 33。33
94．成本逼近法一般適合于（ ）的估價。
A. 有建筑的土地 B. 有開發(fā)潛力的土地
C. 建成區(qū)已開發(fā)的土地 D. 新開發(fā)的土地
95．審核地價調(diào)查資料時，應(yīng)將缺少統(tǒng)計主要項目，數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本（ ）
A. 補充 B. 修正 C. 增加 D. 剔除
96．關(guān)于某土地評估公司，下列觀點不正確的是（ ）。
A. 該公司可以接受某國有土地使用權(quán)人的代理人的委托對該國有土地使用權(quán)人的土地進行地價評估
B. 該公司可以對自己擁有的土地進行評估
C. 該公司可以接受銀行的委托對本公司自己擁有的土地進行評估，從而提供抵押貸款的參考價格
D. 該公司可以接受某宗土地擬受讓方的委托，對該宗土地進行地價評估
97．采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括（ ）。
A. 職工工資 B. 改擴建費用 C. 房屋火災(zāi)保險 D. 維修費用
98．以下因素中，（ ）是土地價格存在的根源。
A. 級差地租 B. 壟斷地租 C. 絕對地租 D. 相對地租
99．某城市開展工業(yè)用地定級，該市工業(yè)區(qū)有一條全市性的交通型主干道D路，影響半徑為5公里，有一條支路穿過定級單元j，直通D路，j定級單元中心點距D路的垂直距離為2公里。按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，該定級單元內(nèi)道路通達度分值FRj可能為（ ）。
A. 60 B. 54．6 C. 48．6 D. 15．8
100．X省省會Y市所轄的Z縣級市已完成了基準(zhǔn)地價成果編制，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定，該成果應(yīng)由（ ）組織驗收。
A. X省國土資源管理部門 B. Y市國土資源管理部門
C．Y市人民政府 D．Z市人民政府

101．土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎(chǔ)。
A．替代原則 B．預(yù)期收益原則 C．變動原則 D．競爭原則
102．基準(zhǔn)地價評估中，調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求，每級樣本總數(shù)不少于( )個。
A． 10 B． 20 C． 30 D． 50
103．采用市場比較法進行地價評估時，若比較案例的價格為500元／平方米，其區(qū)域條件指數(shù)為100，評估對象的區(qū)域條件與之相比為105，則經(jīng)區(qū)域條件修正后的比較案例價格為( )元／平方米。
A． 476 B． 500 C． 520 D.525
104．根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，土地還原率可根據(jù)( )確定。
A．區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的價格與年純收益的比率
B．區(qū)域內(nèi)若千相似地產(chǎn)的年純收益與價格的比率
C．區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的年純收益與價格的平均比率
D．區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的價格與年純收益的平均比率
105．在進行城鎮(zhèn)土地分等時，( )因子是與土地質(zhì)量呈負(fù)相關(guān)的因子。
A．城鎮(zhèn)人口規(guī)模 B．城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資強度
C．區(qū)域人口密度 D．區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地
106．地價樣點圖要反映調(diào)查到的地價樣點的位置、土地用途、相應(yīng)地價及城鎮(zhèn)道路等，地價樣點圖按( )分別繪制。
A．土地級別 B．均質(zhì)區(qū)域 C．土地用途 D．估價方法
107．當(dāng)對某省所有城鎮(zhèn)進行土地分等時，合理的等別數(shù)目應(yīng)為( )。
A．4~8等 B．3~8等 C．3~5等 D．2~5等
108．采用市場比較法進行地價評估時，( )就是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，把各交易案例與待估宗地逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。
A．綜合比較分析 B．案例比較分析 C．直接比較分析 D. 間接比較分析
109．( )是級差地租產(chǎn)生的原因。
A．土地的自然條件差異 B．土地的所有權(quán)壟斷
C．土地的生產(chǎn)效率差異 D．土地的經(jīng)營權(quán)壟斷
110．當(dāng)利用城市主城xE~地市場交易資料對土地分等的初步方案進行驗證時，要求大城市在一個土地級內(nèi)收集的住宅用地交易樣點不少于( )
A． 5 B． 4 C． 3 D. 2
111．建筑物的重置價格等于( )。
A．估價時點上舊有房屋的建筑成本
B．估價時點上房地產(chǎn)交易價格與地價的差值
C．在估價時點重新建造房屋所需的建造費用加平均利潤
D．重置成本和折舊之和
112．根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估地價時，出租柜臺分?jǐn)偟耐恋孛娣e等于( )×出租柜臺營業(yè)面積／商店總營業(yè)面積。
A．柜臺占地面積 B．營業(yè)廳占地面積
C．商店底層占地面積 D．商店用地總面積
113．根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實行( )的定期公布制度。
A．市場交易價格 B．出讓地價 C．宗地地價 D．標(biāo)定地價
114．根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍與( )及產(chǎn)品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。
A．中心地規(guī)模和人口分布密度
B．居民收人水平和人口分布密度
C．中心地規(guī)模和居民收入水平
D．中心地規(guī)模、居民收入水平和人口分布密度
115．土地的開發(fā)周期一般根據(jù)土地開發(fā)的( )和投資數(shù)量確定。
A．面積規(guī)模 B．難易程度 C．資金來源 D．規(guī)劃要求
116．確定還原率宜采用( )加上風(fēng)險調(diào)整值的辦法。
A．利潤率 B．安全利率 C．存款利率 D．貸款利率
117．應(yīng)用多因素綜合評價法進行城鎮(zhèn)土地分等時，( )是分等的備選因素.
A．城鎮(zhèn)區(qū)位 B．城鎮(zhèn)集聚規(guī)模
C．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 D．城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平
118．采用收益還原法進行地價評估時，其中確定的總收益為( )。
A．評估對象所產(chǎn)生的收益
B．評估對象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益
C．評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益
D．評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益
119．甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米1066、905、899元，建筑容積率分別為5．5、5．0、4．5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇( )土地用于開發(fā)建設(shè)。
A．甲 B．乙 c．丙 D．甲或丙
120．采用因素成對比較法確定分等因素的權(quán)重時，假設(shè)M、N兩因素相互賦值方式為：M比N重要時，M為l，N為0；M與N同等重要時，M和N都為0．5；N比M重要時，M為0，N為1。現(xiàn)需確定A、B、C、D四個因素的權(quán)重值，四者的關(guān)系為A比 B重要，B與C同等重要，B比D重要。若用因素成對比較法及上述原則對A和D因素計算權(quán)重，其值應(yīng)分別為( )。
A．0．4和0．15 B．0．5和0．05 C．0．4和0．1 D．0．35和0．15

三、多項選擇題(共40題，題號121~160，每題2分，共80分。每題有A、B、C、D四個備選答案，其中有兩個或兩個以上最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。多選或錯選不得分、不倒扣分；少選但選擇正確的每個選項得0．5分)
121．亞當(dāng)•斯密認(rèn)為，地租是( )。
A．為使用土地而支付的價格 B. 用于改良土地的資本的收益
C．土地所有權(quán)的報酬 D. 一種壟斷價格
122．關(guān)于市場比較法，下列說法正確的是( ).
A．具有較強的現(xiàn)實性和說服力
B．以替代關(guān)系為基礎(chǔ)
C．計算較簡單，因此對估價人員的自身素質(zhì)要求較低
D．正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵
123．采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價格時，其土地成本應(yīng)包括( )。
A．土地取得費 B．土地開發(fā)費
C．投資利息、利潤 D．土地增值收益
124．通過對某宗以出讓方式取得土地的使用權(quán)證的調(diào)查，土地估價師可以了解到該宗土地的( )等信息。
A．四至 B．面積 C．用途． D．取得價格
125．應(yīng)用市場比較法評估承租土地使用權(quán)價格時，須進行情況修正，特別應(yīng)注意( )等對承租土地使用權(quán)價格的影響。
A．與政府簽訂的契約內(nèi)容 B. 與政府簽訂的契約的特別規(guī)定
C．經(jīng)過時間和剩余期限 D. 城市規(guī)劃限制
126．地價的特點是( )。
A．地價具有明顯的地區(qū)性和個別性
B．地價呈明顯上升趨勢，上升速度通常高于一般商品價格上升速度
C．土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其高低由生產(chǎn)成本決定
D．地價高低主要由土地供給決定
127．替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。
A．路線價法 B．市場比較法
C．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 D．收益還原法
128．城市基準(zhǔn)地價工作編制完成后，當(dāng)?shù)厝嗣裾�府�?yīng)向社會公布的主要內(nèi)容有( ).
A．基準(zhǔn)地價工作底圖 B．基準(zhǔn)地價技術(shù)報告
C．土地級別或均質(zhì)區(qū)域 D．基準(zhǔn)地價表
129．建筑地段地租具有( )的特征。
A．級差地租Ⅱ占有相當(dāng)比重 B．為獲得生產(chǎn)場所和空間必須而支付
C．壟斷地租占有顯著優(yōu)勢 D．地租高低主要取決于所處位置的優(yōu)劣
130．建筑物折舊是指隨時間的推進，因各種原因造成建筑物價值的損失，估價時一般從( )方面考慮建筑物折舊。
A．物理 B．功能 C．成新 D．經(jīng)濟
131．應(yīng)用多因素綜合評價法進行城鎮(zhèn)土地分等時，( )因素是分等的必選因素。
A．城鎮(zhèn)區(qū)位 B．城鎮(zhèn)集聚規(guī)模
C．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 D．城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平
132．編制宗地估價報告時，土地估價師對待估宗地的地價定義應(yīng)涉及( )等內(nèi)容。
A．估價基準(zhǔn)日 B．；土地現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件
C．設(shè)定的土地開發(fā)程度 D．法定最高出讓年限
133．收益還原法可用于( )。
A．評估土地價格 B．評估房產(chǎn)價格
C．評估不動產(chǎn)價格 D．評估承租土地使用權(quán)價格
134．在國有土地租賃過程中，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定可將承租土地使用權(quán)( )。
A．轉(zhuǎn)租 B．出讓 C．轉(zhuǎn)讓 D．抵押
135．土地供求均衡法則的特點是( )。
A．需求方與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息
B．替代性有限
C．土地與一般商品一樣根據(jù)均衡法則來決定價格
D．土地市場是一個完全競爭的自由市場
136．下列( )情況適合選擇路線價估價法。
A．成片開發(fā)的土地 B．城市繁華商業(yè)區(qū)
C．市場規(guī)范且交易實例較多的區(qū)域 D．大面積工業(yè)用地
137．進行城鎮(zhèn)土地定級時，單元劃分的方法有( )等。
A．疊置法 B．主導(dǎo)因素判定法 C．動態(tài)網(wǎng)格法 D．網(wǎng)格法
138．編制宗地估價時，所考慮的基本事項包括( )等。
A．估價對象 B．估價目的 C．交易日期 D．價格類型
139．進行樣點地價修正時，其主要內(nèi)容包括( )。
A．出讓年期修正 B．區(qū)域修正 C．交易時間修正 D．容積率修正
140．采用市場比較法評估地價時，下列( )因素屬于區(qū)域修正因素。
A．商業(yè)繁華程度 B．交通狀況
C．宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平 D．規(guī)劃限制

141．進行城鎮(zhèn)土地定級因素分值計算時，其計算的原則是( )。
A．作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān)
B．分值體系一般采用l―100分的封閉區(qū)間
C．作用分值按照因素的重要性確定
D．作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相適應(yīng)
142．目前我國需建立的地價管理制度主要有( )。
A．地價評估制度 B．土地交易價格申報制度
C．基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度 D．土地使用權(quán)出讓的計劃管理
143．土地價格是土地在( )的價格。
A．某一權(quán)利狀態(tài)下 B．某一時點
C．某一土地利用方式 D．某一經(jīng)營管理水平下
144．下列費用中，屬于土地開發(fā)費的有( )。
A．耕地開墾費 B．小區(qū)開發(fā)配套費
C．基礎(chǔ)設(shè)施配套費 D．造地費
145．基準(zhǔn)地價是不同用途的土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格，其作用主要是( )。
A．為土地抵押貸款提供依據(jù)
B．反映土地市場中的地價水平及其變動趨勢，為地價管理提供依據(jù)
C．為國家征收土地使用稅提供依據(jù)
D．引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)
146．除作為土地估價的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于( )。
A．預(yù)測項目開發(fā)利潤
B．測算項目建設(shè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)
C．測算項目資金合理的利息率
D．測算項目建設(shè)周期
147．在城鎮(zhèn)土地分等中，( )因素是與土地質(zhì)量呈正相關(guān)的因素。
A．城鎮(zhèn)區(qū)位 B．城鎮(zhèn)集聚規(guī)模
C．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 D．城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素
148．在1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟危機中，美國的地價急劇下降，從1925年高峰值直線下跌，1933年跌至最低點；直至世界經(jīng)濟復(fù)蘇之后，地價才回升，對于這個現(xiàn)象，下列( )的說法是正確的。
A．隨著世界市場的進一步開放，地產(chǎn)市場的地區(qū)性與個別性的表現(xiàn)，愈來愈多地受世界經(jīng)濟秩序的影響
B．1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟危機是一個特殊因素，作為特殊因素顯然是影響地價的個別因素
C．在經(jīng)濟危機中，地價下跌速度一般比經(jīng)濟水平下跌速度還要快
D．1299年至1933年的美國地價暴跌，主要是由于政府投放市場的土地過多造成的
149．某評估公司接受委托評估一幢8層商住樓的底層商鋪土地價格。該商住樓建于1999年6月，使用良好。公司派出估價人員收集附近類似商鋪買賣價格后決定采用剩余法評估，則估價人員應(yīng)做的工作包括( )。
A．確定土地最佳利用方式
B．估算評估對象房地產(chǎn)總價
C．計算建筑費、專業(yè)費、利息、利潤及相關(guān)稅費
D．計算(剝離)土地價格
150．基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)途徑包括( )。
A．以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價
B．以影響地價的土地條件和因素劃分均值區(qū)域為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價
C．以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價
D．以影響地價的土地條件和因素劃分均值區(qū)域為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價
151．確定土地分等因素權(quán)重的方法有( )。
A．多因素綜合評價法 B．層次分析法
C．級差收益測算法 D．因素成對比較法
152．政府在進行土地使用權(quán)出讓前，須根據(jù)宗地的( )等具體條件，確定土地出讓金額。
A．位置 B．用途
C．地塊條件 D．使用年期和市場狀況
153．采用剩余法評估地價時，一般可采用( )對開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格進行評估。
A．市場比較法 B．成本逼近法 C．假設(shè)開發(fā)法 D．收益還原法
154．基準(zhǔn)地價具有( )的特點。
A．有限期 B．全域性 C．平均性 D．時效性
155．下列交易行為中，需要進行交易情況修正的有( )。
A．以地抵債 B．母公司將土地作價轉(zhuǎn)讓給子公司
C．外籍華人購買先輩曾居住過的房屋 D．公司將單位職工宿舍作價出售給職工
156．采用收益還原法進行地價評估時，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。
A．土地租金 B．房地出租的租金
C．房屋折舊費 D．企業(yè)經(jīng)營收益
157．不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本通常主要包括( )。
A．地價款 B．建安工程費 C．專業(yè)費用 D．利息
158．確定建筑物折舊的方法中，( )屬于加速折舊的方法。
A．新舊程度折舊法 B．定率法
C．年數(shù)合計法 D．償還基金法
159．關(guān)于土地收益與地租的關(guān)系，下列( )說法是正確的。
A．地租是土地所有者憑土地所有權(quán)而得到的土地收益
B．地租與土地收益二者在量上具有一致性，只不過由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離而形成不同的概念
C．地租與土地收益二者在量上具有不一致性，兩個概念因土地權(quán)利狀態(tài)而加以區(qū)別
D．地租與土地收益二者在量上具有不一致性，屬于兩個不同的概念
160．采用成本逼近法中進行地價評估，確定投資利潤率時主要考慮的因素有( )。
A．土地用途 B．開發(fā)周期 C．同期銀行利率 D．區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境

土地估價理論與方法答案
一、判斷題
1．× 2．√ 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．× 9．×
10．× 11．× 12．√ 13．× 14．× 15．× 16．× 17．√ 18．×
19．√ 20．×
二、單項選擇題
21．B 22．D 23．A 24．C 25．B 26．D 27．C 28．B 29．C 30．A
31．A 32．C 33．C 34．D 35．C 36．D 37．B 38．C 39．C 40．C
41．D 42．A 43．A 44．C 45．B 46．D 47．C 48．B 49．D 50．D
51．B 52．C 53．B 54．C 55．C 56．B 57．B 58．C 59．C 60．C
61．B 62．A 63．C 64．B 65．A 66．A 67．A 68．B 69．B 70．C
71．A 72．D 73．C 74．D 75．A 76．C 77．A 78．A 79．B 80．D
81．D 82．B 83．C 84．C 85．D 86．C 87．D 88．B 89．C 90．A
91．B 92．C 93．D 94．D 95．D 96．C 97．B 98．C 99．C 100．A
101．A 102．C 103．D 104．C 105．D 106．C 107．B 108．C 109．D 110．B
111．C 112．D 113．D 114．D 115．A 116．B 117．D 118．D 119．B 120．C