1994年全國土地估價師資格考試試卷(4)土地估價實務

一九九四年全國土地估價師資格考試試卷（四）土地估價實務

    本部分由兩個估價報告構成，請認真閱讀案例報告并加以分析，指出其中存在的問題，并說明原因，本部分50分，答題時間為60分鐘。

    1．（本題20分）土地估價報告：

    一、評估對象概況：

    ××市江東消防器材廠位于××公路西側，該廠西側一塊平整的土地為估價標的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干（詳見附表），該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于××市一等二級地區(qū)，交通方便水電齊全。根據我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。

    二、評估目的：

    ××公司與中國香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評估出該地地價，確定年租金額。

    三、評估依據：

    1．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

    2．《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。

    3．《××市外商投資使用土地暫行辦法》。

    4．《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》。

    四、評估過程：

    土地部分

    1．征地成本費：

    根據《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》，我市一般耕地的征地成本費用組成如下：項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米

    2．三通一平費用：86.00元/平方米

    3．投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）

      開發(fā)周期為24個月，銀行貸款月利息為1％。

    4．正常利潤額：175.46×15％=26.32（元/平方米）

    5．地段差價=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45（元/平方米）

      因該地位于我市一等二級地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。

    6．單位地價：267.23元/平方米

    7．年租金額：

      年純收益（年租金額）=地價×還原利率

      根據我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9％。

      即：年租金額＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）

    地上物部分

    1．已拆除和待拆除部分：

名稱

面積(平方米)

結構

成新

重置價(元/平方米)

估價額(元)

圍墻

357.68

磚實砌

8

46.00

11445.76

廁所

16

磚木瓦

6

150.00

1440.00

粉碎房

44.4

磚石棉瓦

7

200.00

6216.00

廢料棚

16

磚石棉瓦

7

200.00

2240.00

電焊間

14

磚墻瓦頂

9

390.00

4914.00

倉庫

28

磚混

9

390.00

9828.00

化驗室

28

磚混

9

390.00

9828.00

庫房

112

磚石棉瓦

7

200.00

15680.00

水泥路

300

水泥

9

20.00

5400.00

合計

            66991.00

    2．出租部分

    二樓會議室建筑面積138.60平方米，樓面分攤占地69.30平方米，需出租給飛馬公司。

      房屋部分：重置價        620元/平方米

                小區(qū)配套      48元/平方米

                商業(yè)網點      40元/平方米

                合    計      744元／平方米

                估計額=744×138.6=103118.40（元）

      土地價額=69.3×267.23=18519.04（元）

      二樓會議室總估價額=18519.04+103118.40=121637.44（元）

      年租金額=121637.44×9％=10947. 37（元）

    五、土地和二樓會議室總租金額：

      年租金額＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）

    六、評估日期

    七、評估人簽字：

                                                        一九九三年二月十八日

    2．（本題30分）土地資產評估報告

                                  第一部分

    一、委托評估方：××

    二、受托評估方：××

    三、評估目的

    ××廠作為獨家發(fā)起人，將其部分資產及人員改制重組為××股份有限公司。該報告將對進入××股份有限公司的國有土地使用權價格進行評估。

    四、評估依據

    1．國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會聯(lián)合頒布的《股份制試點企業(yè)土地資產管理暫行規(guī)定》；

    2．國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）；

    3．××廠的《國有土地使用證》：

    五、評估對象

    1．土地使用權面積：470955.31平方米；

    2．建筑占地面積：307390.29平方米；建筑覆蓋率：65.27％；

    3．建筑面積：268087.03平方米，平均容積率：56.92％；

    4．用途：工業(yè)生產性用地；

    5．開發(fā)狀況：五通一平熟地；

    6．座落：XX。

    六、評估價格類型

    工業(yè)生產用地及相關經營、管理用地土地使用權股份價格。

    七、評估價格年期

    五十年國有土地使用權價格。

    八、評估價格貨幣種類

    人民幣。

    九、評估基準日期

    一九九三年十二月三十一日。

    十、評估結果有效期

    自評估基準日期起半年。

    十一、評估結果

    1．土地資產總額108319721元人民幣；

    大寫：壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整；

    2．單位面積價格：每平方米230元人民幣。

    十二、評估單位及估價師：××。

                                      第二部分

    一、××廠簡況

    ××廠始建于1958年，是生產大型綜合性發(fā)電設備的制造工廠，該廠總占地面積約73萬平方米，廠房建設面積23萬平方米，職工10175人，下轄14個分廠及1個研究所。

    二、整體區(qū)位條件

    （一）自然地理位置

    ××廠位于××省××市，其廠區(qū)已發(fā)展成××市市中區(qū)的一部分。

    ××市是1983年8月經國務院批準成立的省轄市，轄四區(qū)一縣，面積為5953.75平方公里，市中區(qū)面積為1093.18平方公里�！痢潦芯唷痢潦�會約59公里。

    （二）整體經濟環(huán)境

    ××建市十年來，國民經濟一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計，1992年全市國民生產總值76億元，完成工農業(yè)總產值183.17億元，財政收入71883萬元。尤其是工業(yè)生產得到了迅速發(fā)展，××市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經濟的戰(zhàn)略任務來抓，制定和實施了一系列促進工業(yè)生產發(fā)展的政策措施。1992年全市完成工業(yè)總產值142.09億元，比上年增長41.08％。

    （三）交通條件

    ××市的交通條件比較優(yōu)越，連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內，井有若干鐵路支線與主線相連；由市到縣，由縣到鄉(xiāng)的公路網絡已經形成，公路密度已達每平方公里115公里。并有已建成的大件公路，進而與長江水運相連，交通更加便利。

    ××廠西靠××鐵路，廠內有鐵路專用線連接主要生產廠房和××鐵路，該廠生產所需的原材料及其產品都將通過專用鐵路經鐵路運輸編組站后連接××鐵路。廠區(qū)北側的××西路為通往××火車北站的必經之路，東面的××公路可通往全國各地，南面的××西路，西面的××路都是××市的主要城市干道。

    （四）基礎設施狀況

    ××市近幾年投入了大量資金，加速了能源、交通、通訊等基礎設施的建設。全市主變電容量已達96.27萬千伏安，電力供應充足；程控電話裝機容量已達2.5萬門．2000門9000HZ移動電話通訊暢通。目前，移動通信網絡已覆蓋××市全境。報刊投遞的機械化等在不斷完善壯大，可辦理國際通訊信函，包裹和報話業(yè)務；××市水源豐富，全市擁有水資源83億立方米�！痢翉S所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎設施在已基本配套完善，投資環(huán)境良好。

    （五）工業(yè)集聚狀況

    ××市一個以重型機械、礦山機械、發(fā)電設備等制造為骨干的重要的機械工業(yè)基地，機械工業(yè)的產值已占全市工業(yè)總產值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產體系。以××廠為龍頭14家企業(yè)事業(yè)單位組成的××聯(lián)合公司，可以生產大、中、小交直流電機及水輪發(fā)電機組。

    三、評估原則

    1．以成本逼近法為主�！痢翉S是大型的國有企業(yè)，建廠歷史較長。以前國家確定企業(yè)的生產品種，規(guī)定任務并且限定銷售價格，而財務核算中不含土地資產的價值，這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實行企業(yè)自主經營總承包，銷售定價放開，并且將部分資產轉換經營機制，組建股份制企業(yè)，而生產經營仍然是建立在原××廠的基礎之上。所以，在進行土地資產評估過程中，土地資產價值額占資產額的比重不宜過高。因此，用成本逼近法進行評沽較適宜。

    2．用市場資料比較法調整評沽結果。企業(yè)所使用的土地是國有資產，土地資產折價入股組建股汾制企業(yè)，由××廠作為國有法人股的持有者行使股權。因此，土地資產的評估也要使用國有資產的價值得以充分體現(xiàn)，防止國有資產的流失。用成本逼近法評估的結果需要以市場資料加以驗證和調整，以使國有土地資產價值更接近于現(xiàn)時的市場價值。

    四、運用成本逼近法進行評沽

從土地使用現(xiàn)狀看，評估土地已經為開發(fā)后的熟地，工業(yè)生產所需的基礎設施都已經開發(fā)完成。因此，這里按工業(yè)用地熟地進行評估，主要包括土地使用權的取得費用及土地開發(fā)費用兩部分。

（一）土地使用權取得費用

    （1）土地征用費。包括土地征用補償費、勞動力安置費、青苗補償費等，××市一般標準為糧地每畝2.28萬、菜地每畝2.70萬，因為該廠區(qū)已發(fā)展為城區(qū)邊緣部分，所以這里按菜地標準計算，每畝2.70萬元。

    （2）土地管理費。一般按征用費的1－3％計征，但是在實際工作中均按每畝0.8萬計算。

    （3）耕地占用稅�！痢潦谐菂^(qū)標準一般為每畝8004元；××鄉(xiāng)為7035元。由于××廠廠區(qū)現(xiàn)在已經發(fā)展成為××市城區(qū)的一個重要部分，這里按城區(qū)標準每畝8004元計算。

    （4）糧食附加費。每畝按0．37萬元征收。

    （5）土地統(tǒng)征代辦費及不可預見費。按土地征用費的1一3％計，每畝為0.054萬元。

    土地使用權取得（征用）總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每畝為4.72萬元，每平方米約為71元。

    （二）土地開發(fā)費用

    （1）城市配套費�！痢潦幸�(guī)定，城市配套費標準在城區(qū)鄉(xiāng)內，企業(yè)用地每畝4萬元，行政事業(yè)用地每畝2萬元；××鄉(xiāng)內企業(yè)用地每畝2.5萬元，行政事業(yè)用地每畝1.5萬元。這里仍按城區(qū)企業(yè)用地標準計算每畝4萬元。

    （2）五通一平費�！痢翉S廠區(qū)用地的開發(fā)水平已經達到五通一平，即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據××市地價評估事務所對河東新區(qū)開發(fā)費用的測算，每畝土地開發(fā)費約為4萬。

    （3）開發(fā)利息。在土地開發(fā)過程中，以貸款方式進行投資的資金占主要部分，這里以銀行固定資產貸款年利率10.98％計算。另外，土地開發(fā)的周期往往超過一年，而以總開發(fā)費用為計算利息的基數(shù)時會有所重復，這里取前兩項總費用的一半做為計息基數(shù)，則一年期開發(fā)利息每畝為0.44萬元。

    （4）不可預見費。以前三項的3％計算，則每畝約為0.25萬元。

    因此，土地開發(fā)的總費用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每畝為8.7萬元，每平方米為130.5元。

    （三）土地開發(fā)利潤

    工業(yè)生產使用的土地開發(fā)利潤率一般應低于商業(yè)或住宅用地，這里取前兩項（一）征用土地總費用+（二）土地開發(fā)總費用的10％計算，則土地開發(fā)利潤每畝約為1.34萬元，每平方米為20.1元。

    綜合前三項各種費用，利用成本逼近法評估的土地資產價格：（一）+（二）+（三）．每畝14.8萬元，每平方米為222元。

    五、運用市場比較法進行評估

運用市場比較法評估土地資產，能夠使土地資產價格更接近于市場價值。這里先取了十例在××市市中區(qū)內發(fā)生的土地使用權轉讓的案例，以便于進行市場價格比較。

                      表一    土地使用權轉讓樣點表

序號

承讓方

承讓方

地點

土地面積(平方米)

土地轉讓金額(萬元)

單位金額(元/平方米)

用途

備注

1     淮河路44號

6146

30

48.812

工業(yè)

92年10月轉讓

2      黃山路

2383.17

35

146.883

倉庫住宅

1991年2月8日

3      華山北路16號

5730

325.3

568

兼并

1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折價174.7萬元隨同轉讓(已扣除)

4      下南街口與長江西路相交處

1608

88

547.264

舊城改造

該費用為拆遷補償費;1992年11月27日

5      長江西路150號

1787

44.4

248.461

舊城改造

該轉讓金為土地轉讓價1992年12月17日

6      市文化宮

1666.668

27.5

164.999

    此為土地補償費1992年11月25日

7      涼山路西側

1126.5

18.5406

164.586

    該轉讓金包括土地征用費16.55906萬元和資金利息1.9870萬元1993年5月13日

8      泰山北路8號

1400.001

230

1642.856

    地上建筑物隨同轉讓1993年7月21日

9      岷江西路

2647

37.5986

142.042

倉庫

92年12月20日轉讓9.4707萬元/畝

10      廬山路與岷江二號路交匯處

10000

160

160

辦公商業(yè)

生地轉讓1993年6月21日

    （一）比較樣點的選擇

    經過對比較樣點的分析，認為樣點1、2、9轉讓價格過低，在對其情況不甚了解的條件下，不宜做為比較案例；樣點3、4、8因為大多是連同地上物一起轉讓，故價格偏高，這里也不宜采用為比較樣本。

    （二）有效樣本因素比較

評估對象土地價格=樣本土地價格×正常情況價格/交易情況價格×估價

                日期價格/交易當時價格×估價對象區(qū)域影響/交易實例區(qū)域影響

               ×估價對象個別影響/交易實例個別影響

                   =比較樣本土地價格×100/（）×（）／100×（）／100×

                    （）/100

表二    地塊因素比較表

實例與評估對象相比比較因素

5

6

7

10

土地用途

舊城改造

      辦公商業(yè)

基礎設施

交差

差

差

生地

交通通達度

相當

相當

相當

差

集聚規(guī)模

相當

相當

相當

差

距市中心距離

較近

近

近

遠

交易日期

一年前

一年前

半年前

半年內

表三    比較因素修正率表

比較樣本

修正項目

5

6

7

10

樣本成交價格(元/平方米)

248.461

164.999

164.586

160

交易情況修正

100%

100%

100%

100%

區(qū)域因素修正

90%

95%

95%

120%

個別因素修正

100%

115%

115%

120%

交易日期修正

120%

120%

110%

110%

修正價格(元/平方米)

268.34

216.3

197.79

253.44

注：①因為比較樣本都經過篩選，將畸高畸低樣本刪除，故這里情況正都取100／100。

    將以上四個比較實例修正后的土地價格進行權數(shù)平均后，得到市場比較法測算的土地資產價格每平方米為234元。

    六、評估結果

    綜合前面所述各種情況，將兩種評估方法相互參照，最后確定：

    1．土地價格為每平方米230元。

    2．××廠國有土地使用權折價入股額為：108319721元人民幣

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