2013年注稅考試《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)：土地增值稅納稅申報(bào)代理實(shí)務(wù)
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第一節(jié) 土地增值稅納稅申報(bào)代理實(shí)務(wù)
一、土地增值稅計(jì)算方法
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
[例9-1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元(假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%)。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元)，由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)建造別墅等住宅，對(duì)該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無(wú)法分?jǐn)偅摰匾?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。則其應(yīng)納稅額計(jì)算如下：
(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬(wàn)元。
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的地價(jià)款100萬(wàn)元;
?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為300萬(wàn)元;
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為(100+300)×10%=40(萬(wàn)元);
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
營(yíng)業(yè)稅：1000×5%=50(萬(wàn)元)
城建稅：50×7%=3.5(萬(wàn)元)
教育費(fèi)附加：50×3%=1.5(萬(wàn)元)
⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除金額為：
(100+300)×20%=80(萬(wàn)元)
?、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(萬(wàn)元)
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
1000-575=425(萬(wàn)元)
(4)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
425÷575=73.91%
應(yīng)納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25(萬(wàn)元)
[例9-2]某事業(yè)單位(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位)建造并出售了一幢寫(xiě)字樓，取得銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元(營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5，教育費(fèi)附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價(jià)款為300萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為400萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為200萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明)，但其中有30萬(wàn)元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計(jì)算如下：
(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬(wàn)元。
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬(wàn)元;
?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為400萬(wàn)元;
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
(300+400)×5%+(200-30)=205(萬(wàn)元)
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬(wàn)元)
⑤扣除項(xiàng)目金額為：
300+400+205+111=1016(萬(wàn)元)
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
2000-1016=984(萬(wàn)元)
(4)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
984÷1016≈96.9%
(5)應(yīng)納土地增值稅額為：
984×40%-1016×5%=342.8(萬(wàn)元)
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2013年注冊(cè)稅務(wù)師考試時(shí)間6月22-23日
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