注冊稅務(wù)師考試《稅務(wù)代理實務(wù)》第十章預(yù)習(xí)：土地增值稅

　　【特別提示】：4點(diǎn)提示

　　A、納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的：

　　扣除項目金額=扣除項目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積)

　　B、在計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時，應(yīng)注意：

　?、俪^利息上浮幅度的部分不允許扣除;

　?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　【特別提示】：

　　罰息支出在企業(yè)所得稅前可以扣除。

　　C、未支付的質(zhì)量保證金，取得發(fā)票的允許扣除，未開發(fā)票的不允許扣除

　　D、逾期開發(fā)土地的土地閑置費(fèi)不允許扣除

　　(五)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收

　?、俪鍪叟f房及建筑物的;

　?、陔[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　?、厶峁┛鄢椖拷痤~不實的;

　?、苻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　(六)稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　2.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，免稅;

　　3. 2008年11月1日起起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　4.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　【特別提示】：

　　逾期支付的銀行利息以及銀行罰息在土地增值稅前是不能扣除的，但在企業(yè)所得稅前可以扣除。

　　(4)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金：

　　營業(yè)稅：1000×5%=50(萬元)

　　城建稅：50×7%=3.5(萬元)

　　教育費(fèi)附加：50×3%=1.5(萬元)

　　(5)加計扣除：

　　(100+300)×20%=80(萬元)

　　(6)扣除合計：將(1)～(5)這五項加起來575萬元

　　3.確定增值額：1000-575=425(萬元)

　　4.確定增值比例：425÷575×100%=73.91%

　　【特別提示】：是增值稅÷扣除項目金額合計

　　5.計算土地增值稅：425×40%-575×5%=141.25(萬元)

　　【特別提示】：土地增值稅=增值額×稅率-扣除金額合計×速算扣除系數(shù)

　　二. 土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表的填制

　　(一)土地增值稅納稅申報操作規(guī)范(了解)

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法(熟悉)

　　1.土地增值稅納稅申報表(一)――適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　包括轉(zhuǎn)讓已完成開發(fā)的房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入，或預(yù)售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的情況。

　　對同時轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位，也應(yīng)分別填報。

　　注意：

　　(1)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”兩種填寫方式

　?、倮⒅С龇隙惙ㄒ?guī)定

　　第14行“利息支出”據(jù)實填寫

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

　　②利息支出不符合單獨(dú)計算列支規(guī)定

　　第14行“利息支出”填寫：0

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項合計數(shù)填寫。

　　(3)“財政部規(guī)定的其他扣除項目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

　　(4)“適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級稅率填寫。如果屬于免稅項目，稅率應(yīng)為零。

　　2.土地增值稅納稅申報表(二)――適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　注意：

　　(1)“舊房及建筑物的評估價格”是按重置成本法并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評估舊房及建筑物價格。

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，除營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加外，還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

　　【補(bǔ)充知識點(diǎn)】

　　土地增值稅納稅申報應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。

　　符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　?、苁《悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。