2013年注冊稅務師《稅法二》預習資料：第三章(4)

　　第四節(jié)　應納稅額的計算(掌握)

　　一、轉(zhuǎn)讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法

　　計算步驟：

　　(一)確認收入

　　(二)確定扣除項目

　　(三)計算增值額

　　增值額=收入額-扣除項目金額

　　(四)計算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　(五)確定適用稅率

　　依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　(六)依據(jù)適用稅率計算應納稅額

　　【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。

　　【答案】(一)確認收入

　　收入總額=10000萬元

　　(二)確定扣除項目

　　(1)取得土地使用權支付的地價未及有關費用為1000萬元

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

　　加計扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(三)計算增值額

　　增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(四)計算增值率

　　增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(五)確定適用稅率

　　第二檔

　　(六)依據(jù)適用稅率計算應納稅額

　　應納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

　　【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業(yè)所得稅稅率33%)

　　1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元;

　　2.支付取得土地使用權的金額800萬元;

　　3.開發(fā)成本費用1500萬元;

　　4.開發(fā)費用250萬元(當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%)。

　　公司計算應繳納的有關稅金如下：

　　(1)應繳納營業(yè)稅=4000×5%=200(萬元)

　　(2)應繳納城市維護建設稅=200×7%=14(萬元)

　　(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)

　　(4)應繳納印花稅=4000×0.5‰=2(萬元)

　　(5)應繳納土地增值稅：

　　①扣除項目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(萬元)

　?、谠鲋殿~=4000-3232=768(萬元)

　?、墼鲋德?768÷3232×100%≈24%

　?、軕U納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)

　　(6)應繳納企業(yè)所得稅=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(萬元)

　　要求：

　　1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確?錯在何處?

　　2.核定該公司應繳納的各種稅費是多少?

　　【答案】分析處理如下：

　　1.公司自行計算應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。

　　(1)計算土地增值額時，其開發(fā)費用應按照當?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。

　　(2)按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉(zhuǎn)讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。

　　(3)公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。

　　2.核定應繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：

　　(一)確認收入

　　按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元

　　(二)確定扣除項目

　　扣除項目金額=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(萬元)

　　(三)計算增值額

　　增值額=4000-3210=790(萬元)

　　(四)計算增值率

　　增值率=790÷3210×100%≈25%

　　(五)確定適用稅率

　　第一檔

　　(六)依據(jù)適用稅率計算應納稅額

　　應繳納土地增值稅=790×30%-3210×0=237(萬元)

　　(2)企業(yè)所得稅：

　?、賾{稅所得額=收入4000-支付取得土地使用權800-開發(fā)成本1500-開發(fā)費用250-稅金220-土地增值稅237=993(萬元)

　?、趹U納企業(yè)所得稅=993×25%=248.25(萬元)

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