注冊稅務(wù)師精選答疑：抵債不動產(chǎn)營業(yè)稅問題

　　學(xué)員提問：wingdg

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司具有建筑資質(zhì)，2011年度發(fā)生的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)如下：

　　(1)銷售商品房600套，每套售價50萬元，收取房款30000萬元。預(yù)售商品房100套，每套售價60萬元，預(yù)收房款1800萬元。

　　(2)將委托某施工企業(yè)建造的高檔別墅一幢作價200萬元換取某塊土地的使用權(quán)。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，其作價明顯偏低，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房產(chǎn)售價。該別墅開發(fā)成本為260萬元。

　　(3)出售自建辦公樓一幢，工程總成本1 600萬元，取得轉(zhuǎn)讓收入2500萬元。

　　(4)將新建的一棟房屋無償捐贈給附近的一所小學(xué)。該房屋由某建筑單位施工，賬面成本500萬元。

　　(5)轉(zhuǎn)讓辦公樓一幢，取得轉(zhuǎn)讓收入3000萬元。該房屋為2008年2月份購置，購置原價2000萬元。

　　(6) 2010年以本公司的一棟原值為1000萬元的綜合樓作抵押，向某商業(yè)銀行貸款600萬元，貸款期限2年，貸款年利率6.8 %。按照協(xié)議規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再負(fù)擔(dān)貸款利息。貸款期滿后，因公司發(fā)生財務(wù)困難，無力償還貸款本金，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸已有，核定該房屋價值為1200萬元，銀行向該公司支付人民幣200萬元。

　　已知：當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)核定的成本利潤率為20%。

　　問題：計(jì)算該公司2011年度應(yīng)繳納的營業(yè)稅。

　　顯示答案標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)銷售商品房應(yīng)納營業(yè)稅=30000×5%+1800×5%=1590(萬元)。

　　(2)以別墅換取土地使用權(quán)應(yīng)納營業(yè)稅=260×(1 +20%)÷(1-5%)×5% =16.42(萬元)。

　　(3)自建自售的辦公樓應(yīng)納營業(yè)稅=1600×(1+20%)÷(1-3%)×3% +2500×5%=184. 38(萬元)。(4)無償贈送的不動產(chǎn)應(yīng)納營業(yè)稅=500×(1+20%)÷(1-5%)×5% =31.58(萬元)。

　　(5)轉(zhuǎn)讓辦公應(yīng)納營業(yè)稅=(3000 - 2000)×5% =50(萬元)。

　　(6)綜合樓抵押貸款應(yīng)納營業(yè)稅=600×6.8%×5% +1200 ×5%=62.04(萬元)。

　　(7)該公司2011年度應(yīng)納營業(yè)稅=1590+16.42+184.38+31.58+50+62.04=1934.42(萬元)。

　　請問抵債視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納營業(yè)稅不是(1200-1000)*5%,為什么答案是1200*5%全額征稅?

    老師回答：

　　學(xué)員您好：您理解有誤。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。本題是房地產(chǎn)將自有的房產(chǎn)抵給銀行，而不是通過抵債所的房產(chǎn)抵給銀行。

　　例如：1、一個企業(yè)通過抵債所得一個房產(chǎn)作價1000元，然后再抵押給銀行，無力償還貸款本金1200元，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸已有。營業(yè)稅=(1200-1000)*5%。

　　本題是將自有房屋抵押給銀行，所以不用減去1000元。