2014年自考"房地產(chǎn)評估"復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)的評估程序

更新時間：2013-12-17 14:17:35 來源：|0

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摘要房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個步驟。

　　第四章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。

　　1、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

　　2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。

　　3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評估過程中需考慮的很主要的部分。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　　1、位置固定性

　　房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

　　2、耐用性

　　從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。

　　3、影響因素多樣性

　　房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到非常大的影響作用。

　　4、投資大量性

　　不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國家投資者、企業(yè)投資者還是個人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。

　　5、保值增值趨勢

　　在社會經(jīng)濟發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會生產(chǎn)力的發(fā)展，社會對土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢。

　　三、房地產(chǎn)的評估程序

　　房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個步驟。房地產(chǎn)評估的每一步驟主要內(nèi)容如下：

　　1、明確評估基本事項

　　評估機構(gòu)在接受房地產(chǎn)評估委托后，應(yīng)對評估協(xié)議書中約定的一些條件進行調(diào)查、了解。

　　2、擬定評估工作方案

　　在明確了評估的基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)對評估項目進行充分分析，擬定評估作業(yè)計劃。圍繞資產(chǎn)評估的特定目的進行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來源、評估時間進度以及選取適當(dāng)?shù)膬r值類型。

　　3、實地勘查搜集資料

　　在權(quán)數(shù)確定后，對房地產(chǎn)的基本情況進行實地勘查。了解弄清房地產(chǎn)的位置和周圍環(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，以及評估對象的物質(zhì)狀況。

　　4、選用評估方法評定估算

　　在房地產(chǎn)評估中，除了使用其他資產(chǎn)評估常用的市場法、收益國法和成本法外，還可以根據(jù)具體情況運用假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進行評估。

　　5、確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告

　　主要是針對得到初步結(jié)果后，進行分析、判斷，得到評估結(jié)果。撰寫評估說明應(yīng)詳盡，包括委托人的基本情況、評估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的基本情況等，為資產(chǎn)評估結(jié)果的取得打下一定的基礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評估說明后，撰寫資產(chǎn)評估報告，它是整個資產(chǎn)評估工作最重要的總結(jié)。最后形成資產(chǎn)評估報告書的正式文稿，經(jīng)過評估機構(gòu)的負責(zé)人審核后，遞交給委托方。

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