浙江省2011年1月自學(xué)考試房地產(chǎn)項目評估試題

　　浙江省2011年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項目評估試題

　　一、單項選擇題(本大題共19小題，每小題2分，共38分)

　　在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　1.通常所說的“五通一平”是指( )

　　A.道路通、給水通、排水通、電力通、通訊通和場地平整

　　B.道路通、給水通、排水通、通訊通、燃氣通和場地平整

　　C.道路通、給水通、排水通、燃氣通、熱力通和場地平整

　　D.道路通、電力通、通訊通、燃氣通、熱力通和場地平整

　　2.在抵押的情況下，評估出的價值一般會______市場價值。( )

　　A.高于 B.低于

　　C.等于 D.無法判斷

　　3.某項目土地總面積10000平方米。原規(guī)劃建造住宅，建筑容積率為3.0，對應(yīng)的樓面地價為1500元/平方米;現(xiàn)經(jīng)有關(guān)部門同意建造大型超市，建筑容積率增加到4.0，樓面地價增加到2000元/平方米，則其應(yīng)補地價______萬元。( )

　　A.500 B.2000

　　C.3500 D.5000

　　4.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為( )

　　A.800萬元 B.1000萬元

　　C.1800萬元 D.800～1000萬元之間

　　5.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(過去)時的狀況，多出現(xiàn)在______中。( )

　　A.房地產(chǎn)損害賠償案件 B.房地產(chǎn)糾紛案件

　　C.房地產(chǎn)預(yù)售 D.房地產(chǎn)預(yù)測

　　6.某套住宅使用面積為80平方米，分攤的共有面積系數(shù)為建筑面積的10%，建筑面積下的價格為8100元/平方米，該套住宅使用面積下的價格為______元/平方米。( )

　　A.6800 B.7290

　　C.8910 D.9000

　　7.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2010年4月～2010年10月的價格指數(shù)分別為102，104，99，97，101，92，102(以2010年1月為100)。其中某宗房地產(chǎn)2010年6月的成交價格為8500元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2010年10月，則該宗房地產(chǎn)2010年10月的價格接近______元/平方米。( )

　　A.8436 B.8670

　　C.8758 D.9021

　　8.房地產(chǎn)評估師判定某可比實例的房地產(chǎn)狀況比估價對象好8%，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )

　　A.0.920 B.0.926

　　C.1.060 D.1.080

　　9.下列哪種情況會造成評估價值高于市場價值( )

　　A.拍賣出讓土地所有權(quán) B.公司與職工之間的房地產(chǎn)交易

　　C.受債券債務(wù)關(guān)系影響的交易 D.急于出售的交易

　　10.對于成本法估價而言，主要是搜集______等資料。( )

　　A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格 B.交易實例等資料

　　C.競爭性項目 D.開發(fā)建設(shè)成本

　　11.有一建筑物，建筑總面積1000平方米，已使用10年，重置價為6000元/平方米，耐用年限為40年，殘值率為5%，若按年金法折舊，其折舊總額為______萬元。( )

　　A.143 B.176

　　C.358 D.432

　　12.房屋完損等級是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，下列哪類情況屬于基本完好房?( )

　　A.設(shè)備、管道不夠通暢

　　B.裝修和設(shè)備齊全，使用正常

　　C.裝修局部破損、油漆老化

　　D.基礎(chǔ)出現(xiàn)不均勻沉降但已穩(wěn)定

　　13.為評估某賓館的價值，收集到兩組資料，該賓館實際客房率為80%，平均房價為200元/平方米，當?shù)仡愃瀑e館的平均客房率為75%，平均房價為180元/平方米，應(yīng)采用哪組資料作為評估基礎(chǔ)?( )

　　A.賓館實際情況 B.類似賓館平均水平

　　C.兩者均可 D.無法確定

　　14.甲乙兩宗土地使用權(quán)剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/平方米和2800元/平方米，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則兩宗土地單價相比，( )

　　A.甲大于乙 B.甲小于乙

　　C.甲等于乙 D.無法確定

　　15.某房地產(chǎn)50年限的價格為5000元/平方米，對應(yīng)的報酬率為10%。若其年期為30年，對應(yīng)報酬率為9%的房地產(chǎn)價格為______元/平方米。( )

　　A.3860 B.4145

　　C.5181 D.5000

　　16.具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用______作為其中的一種估價方法。( )

　　A.比較法 B.假設(shè)開發(fā)法

　　C.收益法 D.成本法

　　17.假設(shè)開發(fā)法中不計息的項目有( )

　　A.開發(fā)利潤 B.土地成本

　　C.管理費用 D.開發(fā)成本

　　18.從理論上講，標準臨街深度是對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而______;遠離街道的方向，地價______。( )

　　A.逐漸升高，基本不變 B.基本不變，逐漸升高

　　C.基本不變，逐漸降低 D.逐漸降低，基本不變

　　19.估價結(jié)果具有很強的時效性，因此估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告日起原則上規(guī)定為( )

　　A.一個月 B.三個月

　　C.半年 D.一年

　　二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)

　　在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

　　1.下列對房地產(chǎn)估價的描述中，錯誤的是( )

　　A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

　　C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)對估價對象在市場上可實現(xiàn)價值的保證

　　D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　E.房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其______等。( )

　　A.周圍環(huán)境景觀 B.商業(yè)繁華程度

　　C.臨街狀態(tài) D.噪聲情況

　　E.是否便于廢料處理

　　3.有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟學(xué)原理有( )

　　A.收益遞增遞減原理 B.均衡原理

　　C.替代原理 D.預(yù)期原理

　　E.適合原理

　　4.一個估價項目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括( )

　　A.委托估價合同 B.實地查勘記錄

　　C.估價人員的作息時間 D.向委托人出具的估價報告

　　E.估價項目來源和接洽情況

　　5.收益法中確定報酬率的基本方法有( )

　　A.市場提取法 B.累加法

　　C.指數(shù)調(diào)整法 D.投資報酬率排序插入法

　　E.收益乘數(shù)法

　　6.運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運用技巧掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，如：( )

　　A.要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策

　　B.要有一整套穩(wěn)定、健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　C.要有一套完整的開發(fā)計劃和管理制度

　　D.要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)與交易的稅費清單

　　E.要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給出讓計劃

　　7.估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應(yīng)包括______，并經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。( )

　　A.估價報告中估價人員陳述的事實是真實而準確的

　　B.估價人員與估價報告中的估價對象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系

　　C.估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地查勘

　　D.估價結(jié)果有誤差但估價人員已將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　E.沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助

　　三、簡答題(本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分)

　　1.什么是影響房地產(chǎn)價格的社會因素，其中主要包括哪些因素?

　　2.簡述假設(shè)開發(fā)法和成本法的聯(lián)系與區(qū)別。

　　3.運用市場比較法估價，需要搜集交易實例的哪些內(nèi)容?

　　4.何謂基準地價，它的主要作用有哪些?

　　四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)

　　1.運用市場比較法評估某套住宅時，收集到的一宗可比實例的成交價格為8400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款總房價的30%，其余的70%分七年還清，每年末支付10%，已知年利率為10%，則在其成交日期時一次付清的價格為多少?

　　2.假設(shè)某宗房地產(chǎn)的收益期限為無限年期，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、20萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為22萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少?

　　五、案例綜合題(本大題16分)

　　某房產(chǎn)公司2000年9月30日購入一塊公建用地建造寫字樓，土地使用年限為50年，地價為1000萬元。2002年9月30日竣工投入使用，造價為1200萬元，建筑物的經(jīng)濟壽命是40年。2010年9月30日公司擬轉(zhuǎn)讓該寫字樓需進行評估，經(jīng)調(diào)查同類土地的拿地價格為1600萬元，寫字樓的重置價格為960萬元，由于維護較好，有效經(jīng)過年數(shù)為6年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為20萬元;裝修的重置價格為300萬元，平均壽命5年，已使用3年;設(shè)備的重置價格為360萬元，平均壽命為15年，已使用5年。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額以及寫字樓的評估價值。

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