解析：稅前現(xiàn)金流量是指從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評估房地產(chǎn)自有資金。如果運(yùn)營費(fèi)用包含抵押貸款還本付息額，則會使不同抵押貸款條件下的凈收益出現(xiàn)差異，從而影響到這種情況下房地產(chǎn)估價的客觀性；稅后現(xiàn)金流量是扣除所得稅后的收益，運(yùn)營費(fèi)用中之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定業(yè)主的經(jīng)營狀況直接相關(guān)。如果包含它，則估價會失去作為客觀價值指導(dǎo)的普遍適用性。