2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險

　　房地產(chǎn)估價師考試真題：

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】B

　　【解析】房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險的市場風(fēng)險是指REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險。

　　下面我們一起來溫習(xí)一下詳細內(nèi)容：房地產(chǎn)投資信托基金

　　(1)概念

　　房地產(chǎn)投資信托基金(Rea1 Estate Investment Trusts，REITs)是指通過制訂信托投資計劃，信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。

　　(2)分類有兩種分類標(biāo)準(zhǔn)

　　一是按投資業(yè)務(wù)不同分類，二是按信托性質(zhì)的不同分類。

　　按投資業(yè)務(wù)分類，REITs可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。

　　權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入;抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入;混合型REITs則同時經(jīng)營上述兩種形式的業(yè)務(wù)。

　　按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs.傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。這種靈活的股權(quán)交換，不但使 REITs的投資者獲得了經(jīng)營權(quán)股份，而且會給原物業(yè)所有者帶來資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。

　　(3)特征

　　1)流動性好。

　　直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險，而REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現(xiàn)，流動性僅次于現(xiàn)金。

　　2)市場價值穩(wěn)定。

　　REITs的波動性很小，其價格水平、資產(chǎn)總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。

　　3)高現(xiàn)金回報。

　　房地產(chǎn)投資信托基金采購物業(yè)的價格通常低于重置成本，同時，按照有關(guān)法律規(guī)定，REITs凈收益的95%都必須以分紅形式返還投資者。

　　4)有效分散投資風(fēng)險。

　　REITs的投資物業(yè)類型多樣化，保證了投資者資產(chǎn)組合效益，從而保證投資更加安全。

　　5)抵御通貨膨脹。

　　作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強的保值功能，當(dāng)通貨膨脹來臨時，物價上揚，房地產(chǎn)物業(yè)的價值更是升值迅速，以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)的REITs的收益水平和股票價格也會隨之上升，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。