2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選考點7

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　　調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務。

　　(3)弄清城市規(guī)劃設計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務。

　　(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關規(guī)定等。弄清這些，主要是為預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務。

　　假設開發(fā)法的其他用途

　　假設開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

　　(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。

　　(2) 確定開發(fā)項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發(fā)，甚至取消投資。

　　(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。