2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選考點4

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　論優(yōu)化設計與工程建設投資控制

　　優(yōu)化設計運作困難的成因

　　1.政府主管部門對優(yōu)化設計監(jiān)控不力長期以來，形成了一種設計對業(yè)主負責，設計質量由設計單位自行把關的觀念，主管部門對 設計成果缺乏必要的考核與評價，有的僅靠圖紙會審來發(fā)現(xiàn)一些簡單問題，只有等出現(xiàn)了大 的技術問題才來追究責任，而方案的經(jīng)濟性則問及更少。另外，對設計市場管理不夠，越級、無證、掛靠設計時有發(fā)生，從而導致設計質量下降，加之由于設計工作的特殊性，不同的項目有各自的特點，所以針對不同項目優(yōu)化設計的成果缺乏明確的定性考核指標。

　　2.業(yè)主要求優(yōu)化設計的意識不強目前，業(yè)主往往把投資的控制重心放在施工環(huán)節(jié)上，而對設計環(huán)節(jié)重視不夠。其原因：一是對設計對投資影響的重要性認識不夠，只看到搞施工招標，投標價要低于標底價、施工單位 要讓利等，殊不知設計方案的優(yōu)化會帶來更大的節(jié)約;二是無法很好地選擇設計單位，因為在設計前業(yè)主不知道誰能優(yōu)化到什么程度。|考試|大|有些項目設計雖通過招投標，但此時方案不細， 概算粗略，很難來綜合評定;三是業(yè)主由于專業(yè)知識上的限制，對設計方案難以從優(yōu)化擾的角度提出要求或疑義;四是有些業(yè)主經(jīng)濟實力雄厚擾，項目建設趕時髦，求新穎，根本不提優(yōu)化要求;五是有些業(yè)主自身對工程應具備的功能要求及應達到的目標不明確，隨意性 大，要求出圖時間緊，又壓低設計收費，從而也影響了優(yōu)化設計的開展。

　　3.優(yōu)化設計的開展缺乏必要的壓力和動力由于目前的設計經(jīng)營往往憑的是關系，缺乏公平競爭，所以設計單位的重心不在技術水平的提高上，設計只要保證不出大的質量問題，方案的好壞、造價的高低，關系不大，使優(yōu)化設計失去壓力。|考試|大|由于現(xiàn)在的設計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎跟投資的節(jié)約和設計質 量的優(yōu)劣無關，導致對設計方案不認真進行經(jīng)濟分析，而是追求高標準，或為保險起見，隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費。相反，設計單位即使花費了較多的人力、物力，優(yōu)化了設計方案，給業(yè)主節(jié)約了投資，但也不能得到應有的報酬，有時設計費反而變少了，從而挫傷了優(yōu)化設計的積極性。

　　4.優(yōu)化設計運行的機制不夠完善優(yōu)化設計的運行需有良好的機制作為保證。而目前的狀況，一是缺乏公平的設計市場競爭機 制，設計招標未能得到推廣和深化，地方、行業(yè)、部門保護嚴重;二是價格機制扭曲，優(yōu)化 不能優(yōu)價;三是法律法規(guī)機制薄弱。