2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:物權(quán)公示原則

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　　物權(quán)法解釋：第六條【物權(quán)公示原則】

　　第六條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定交付。

　　【解釋】本條是關(guān)于物權(quán)公示原則的規(guī)定。

　　物權(quán)公示原則說的是兩個方面的問題：第一個方面，物權(quán)人享有物權(quán)、物權(quán)的內(nèi)容變更或者物權(quán)消滅以什么方式確定。比如買房屋或者買電視，買主什么時候擁有該房屋或者電視的所有權(quán)，以什么方式確定?某人決定將其所有的房屋與他人共有，以什么方式確定共有權(quán)?房屋出售什么時候喪失所有權(quán)，以什么方式確定? 這些都是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的方式問題，稱為物權(quán)變動。第二個方面，由于物權(quán)是排他的“絕對權(quán)”、“對世權(quán)”，要求成千上萬的義務人負有不作為的義務，因此必須讓廣大的義務人清楚地知道誰是權(quán)利人，不應該妨礙誰。而且，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時，也要讓買主知道他有無資格轉(zhuǎn)讓該物。這都要求以令公眾信服的特定方式確定，讓大家很容易、很明白地知道該物是誰的，以維護權(quán)利人和社會公眾的合法權(quán)益。這是物權(quán)的公信問題。

　　物權(quán)公示的主要方法是：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過登記發(fā)生效力，動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓通過交付發(fā)生效力。也就是說，要獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，就要進行登記;變更不動產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容，比如一人所有變?yōu)閮扇怂?，也要進行登記;將不動產(chǎn)出售，還要進行登記。登記之后不動產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立、變動或者消滅才有效。要獲得一個動產(chǎn)的所有權(quán)，要通過交付。比如買一臺電視，就要通過交付，買主才有所有權(quán);反之，出售一臺電視，要交付給買主，賣主才失去所有權(quán)。因此，物權(quán)變動的關(guān)鍵點，不動產(chǎn)就是登記，動產(chǎn)就是交付。這是一方面。另一方面，要了解一項不動產(chǎn)屬于誰所有，就要查不動產(chǎn)登記簿，要了解動產(chǎn)屬于誰，看誰占有它。簡單地講，確定物的歸屬就是不動產(chǎn)看登記，動產(chǎn)看占有。不動產(chǎn)不能移動，要靠不動產(chǎn)登記簿標明四至界限，除登記錯誤需要依法更正的外，不動產(chǎn)登記簿上記載的人就是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。不動產(chǎn)登記簿是公開的，有關(guān)人員都能查閱、復制，因此，不動產(chǎn)登記簿的公示性是最強的，最能適應市場交易安全便捷的需要，能最大限度地滿足保護權(quán)利人的要求。動產(chǎn)可能頻繁移動，動產(chǎn)在誰的手里，除有相反證據(jù)外，誰就是該動產(chǎn)的權(quán)利人。物權(quán)法有關(guān)財產(chǎn)歸屬的規(guī)定是人類文明的優(yōu)秀成果，各國有關(guān)財產(chǎn)歸屬的規(guī)定大同小異，方法簡單，一目了然。如果不采取這種方法，而采取別的什么方法，必然使經(jīng)濟秩序混亂不堪，最終影響經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步。

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