2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》知識點總結(jié)13

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第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險

　　一、房地產(chǎn)投資風險的概念

　?、屣L險的定義

　　定義：未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　風險涉及到變動和可能性，變動可用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小。

　　當實際收益超出預(yù)期收益時，稱投資獲取了風險收益;實際收益低于預(yù)期收益時，稱投資發(fā)生了風險損失。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時，可使用決策樹或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。

　　不確定性和風險有顯著區(qū)別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法;②大中取大法;③最小最大后悔值法。

　?、骘L險分析的目的

　　是要幫助投資者回答下述問題：⑴預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大? ⑵相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大? ⑶預(yù)期收益的變動性和離散性如何?

　　房地產(chǎn)投資的風險：①投入資金的安全性;②期望收益的可靠性;③投資項目的變現(xiàn)性;④資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。

　　二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險(不可分散風險、市場風險)

　　含義：指對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風險，個別投資風險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風險。包括：通脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

　　㈠通貨膨脹風險(購買力風險)

　　指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。投資周期較長，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風險。收益是通過其他人分期付款方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，承擔了本來應(yīng)由承租人承擔的風險。

　　由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加。

　?、媸袌龉┣箫L險

　　指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。 從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產(chǎn)市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計，即房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益估計為基礎(chǔ)。投資者可通過密切關(guān)注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風險的影響。

　?、缰芷陲L險

　　指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產(chǎn)市場存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，中國香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

　　㈣變現(xiàn)風險

　　指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　?、槔曙L險

　　利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：⑴導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;⑵會加大投資者的債務(wù)負擔，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。 我國商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。

　?、暾唢L險

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

　?、胝物L險

　　房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。

　?、旎蛉粨p失風險

　　指火災(zāi)、風災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

　　三、房地產(chǎn)投資的個別風險――僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的風險。

　　㈠收益現(xiàn)金流風險

　　指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風險。開發(fā)(置業(yè))投資都面臨著收益現(xiàn)金流風險。開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，會對開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大的影響;置業(yè)投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　㈡未來運營費用風險

　　指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風險。新建成的甲級物業(yè)投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。評估房地產(chǎn)市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市場價值的影響。其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用。

　?、缳Y本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異，即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　?、璞容^風險(機會成本風險)

　　指將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會及其相應(yīng)可能收益，給投資者帶來的風險。

　?、闀r間風險

　　指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。其表現(xiàn)在：①選擇合適的時機進入市場，②物業(yè)持有時間的長短、③物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及⑤ 轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。

　　㈥持有期風險

　　指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業(yè)投資實際收益和預(yù)期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風險對投資決策的第一個影響，是令投資者根據(jù)不同類型投資風險的大小，確定相應(yīng)的目標投資收益水平。投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，不論投資風險的高低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，則無論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對待風險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略會有差異。

　　按風險大小和收益水平高低，將房地產(chǎn)投資分為收益型、收益型加增值型和機會型。能承受低風險、收益水平的，選擇收益型投資→穩(wěn)定租金(優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè));能承受中等風險、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進入穩(wěn)定期或剛竣工);能承受較大風險、期望較高收益的，選擇機會型投資→開發(fā)投資

　　風險對投資決策的另外一個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風險。投資者應(yīng)該是風險管理的老師，投資成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，涉及到風險的識別、分析和管理。

　　房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對當前市場狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數(shù)據(jù)會與實際情況有所出入。為規(guī)避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。

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