2014年房地產估價師《案例分析》考點:城市房屋拆遷補償估價

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　　城市房屋拆遷補償估價

　　城市房屋拆遷補償估價主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)和《城市房屋拆遷估價指導意見》，《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。

　　新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經濟等價交換的原則，保護了被拆遷房屋所有人的權益。

　　1)城市房屋拆遷補償估價對象

　　估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權益性質，估價結果才會客觀公正。

　　關于拆遷補償估價，需要特別指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價。應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補償估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實體上的權益。針對不同估價對象應注意以下幾點：

　?、僖婪ㄒ杂袃敵鲎?、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據(jù)該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，在估價中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發(fā)及其它費用。

　?、垡讶〉盟袡嗟姆课菁皹嬛?，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　?、堋安鸪`章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償”，估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?、荼徊疬w房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

　　對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設施;附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構筑物。

　　2)城市房屋拆遷補償估價的標準與方法

　　《條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。根據(jù)建設部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十六條，拆遷估價一般應當采用市場法。不具備采用市場法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。拆遷評估應根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應優(yōu)先選用能夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場法。

　　3)城市房屋拆遷補償估價實踐中應注意的幾個問題

　　在拆遷補償估價實踐中，應特別注意以下幾個問題：

　?、俨疬w估價委托人必須合法《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位?！?/P>

　　《條例》第六條規(guī)定“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！?/P>

　　②拆遷估價對象必須合法

　　A.《條例》第九條規(guī)定“拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷?！奔垂纼r對象應為拆遷許可證確定的拆遷范圍內的土地和房屋。

　　B.《條例》第十二條規(guī)定“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：a.新建、擴建、改建房屋;b.改變房屋和土地用途;c.租賃房屋?！?/P>

　　違反上述規(guī)定者，則應視為估價對象不合法。

　　③拆遷補償估價的價值標準、估價目的和估價時點。

　　A.價值標準：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　B.估價目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格;C.估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

　　④拆遷補償估價價格內涵根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷入?yún)f(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

　?、輲追N特殊產別房屋的估價丸拆遷估價對象為代管產，估價時應將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，并辦理證據(jù)保金。

　　B，拆遷估價中涉及軍產、港澳臺產、涉外產、宗教、寺廟、文物古跡等應將估價對象拍照或攝像存檔，并依照有關法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　4)拆遷估價的工作方式

　　① 拆遷估價前的準備工作估價人員在從事拆遷評估時，必須熟悉掌握國家相關法律、法規(guī)、政策以及當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質，才能做出易于被委托人及其他相關利益主體所接受的評估結果。在評估工作過程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機構，協(xié)調好地方及被拆遷入的關系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設工作的基礎;營造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責任;拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出現(xiàn)重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把握政策和評估技術標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對性的采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進行。熱情服務、嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護拆遷人與被拆遷人的合法利益。拆遷估價前要制定嚴密的計劃，并進行估價師的培訓，在入戶前要制作完善的調查表格，并對入戶的估價師進行政策、法規(guī)、知識及工作方式的培訓。

　?、谌霊粽{查估價人員對被拆遷房屋進行入戶調查，對事先收集的有關被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產權等資料進行實地核實，同時親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、條件的優(yōu)劣，詳細查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號等;被拆遷房屋的產權人、房屋產別、產權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況;被拆遷房屋的建筑形式、建筑結構、建成年代、裝修情況、設備情況、使用狀況、建筑面積等的實物形態(tài)，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

　　根據(jù)不同的建筑形式制定相應的調查表格，調查相應的內容。

　　A.被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋建筑特點、房屋裝修、設備情況、附屬設施、樹木、其他需要記錄的項目。

　　B.被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋結構、建筑特點、建筑材料、附屬設備、其他需要記錄的項目。

　　C.被拆遷房屋為廠房或其他的房屋時，參照平房、樓房的項目進行實地查勘記錄。

　　拍攝影像資料：是指在實地查勘時，用攝像機或照相機對被拆遷房屋外觀和內部狀況的不同部位(如房屋外立面、房屋入戶門、客廳、臥室、衛(wèi)生間、樓梯間、廚房等)進行拍攝，作為分戶評估報告的附件。

　　實地查勘后，要由被拆遷人或其委托人簽字，確認其調查內容的真實性及完善性。

　?、凼覂茸鳂I(yè)，出具估價報告現(xiàn)場調查完成后，整理資料、選取合適的估價方法(或地方制定的拆遷估價辦法)，對拆遷補償價進行估價，編制總體拆遷估價報告，并出具分戶的拆遷估價報告。估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告(《指導意見》第十八條)。

　?、墁F(xiàn)場答疑拆遷期間估價人員應當向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結果產生的過程。

　　5)房屋拆遷補償估價糾紛的解決

　　根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十條～第二十六條規(guī)定：拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

　　拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告;估價結果沒有改變的，出具書面通知。

　　拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

　　拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估老師委員會(以下簡稱估價老師委員會)申請技術鑒定。

　　估價老師委員會應當自收到申請之日起lo日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

　　估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告;估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

　　省、自治區(qū)建設行政主管部門和設區(qū)城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業(yè)自律性組織，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規(guī)劃、法律等方面老師組成的估價老師委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。

　　受理拆遷估價技術鑒定后，估價老師委員會應當指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

　　拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協(xié)助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。

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