2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點剖析11

　　選取可比實例

　　雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。

　　在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

　　(1)可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　　(2)可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。

　　(3)可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5―2范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)?！?

　　(4)可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。

　　(5)可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。

　　(6)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

　　(7)可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例;但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。

　　(8)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。

　　(9)可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

　　一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

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