2014年房地產估價師《經(jīng)營與管理》知識點歸納19

更新時間：2014-08-14 10:22:44 來源：|0

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　　土地就應該給出價高者嗎?土地屬于全民所有，它的一切政策都應該關注民生，讓民眾受益。比如，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說，土地拍賣制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無情地忽略。

　　土地拍賣最早開始于1987年。當年12月1日，深圳市首次采取公開拍賣方式出讓土地使用權，當時拍賣的土地價格為每平方米611.3元，不及現(xiàn)在的零頭。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規(guī)定了土地使用權的出讓是采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。2004年，有關部門發(fā)布文件，明確規(guī)定全面實行招拍掛，取消協(xié)議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國全面實行。

　　實行土地拍賣制度是為了引進競爭機制，排除任何主觀因素的干擾，使土地價格較好地反映出當時該地的市場供求關系。當然，還有一個目的，意在讓地方政府獲取更高收益，較大幅度地增加財政收入。但是，上述目的現(xiàn)在大部分都被扭曲：

　　其一，土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導致土地的價值不是在市場拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價泡沫。就連SOHO中國董事長潘石屹也深表擔憂，認為樓面地價高出同區(qū)域房價不太正常，“可能存在很大風險”。地價泡沫隨之再向房價泡沫中轉移，必然導致泡沫越來越大，從而，對我國未來的經(jīng)濟安全埋下巨大隱患。

　　其二，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔的公共責任，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢，而是為了使土地價值得到更充分的利用。出價最高者就一定能使土地價值得到最佳利用嗎?未必。土地價值的實現(xiàn)不應該與民生問題相沖突，但現(xiàn)在的情況卻是，“地王”強勁地推高房價，導致越來越多的人買不起房。

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