2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式:高層建筑地價分攤的方法

　　1.路線價法

　　臨街深度價格修正率的形式

　　?平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度/所給臨街深度

　　2.路線價法計算公式(以標準臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例)

　?、僖幻媾R街矩形土地價值的計算公式：

　　?V(單價) =u×dυ ?V(總價) =u×dυ×(f×d)

　　上式中:V―土地價值; u―路線價; dυ―臨街深度價格修正率; f―臨街寬度;d―臨街深度

　　②前后兩面臨街矩形土地價值的計算公式：

　　?V(總價) = uo×dυo×f×d o+u1×dυ1×f×(d―d o) ?V(單價) = uo×dυo×d o+u1×dυ1×(d―d o)/ d

　　上式中:V―土地價值; uo―前街路線價; dυo―前街臨街深度價格修正率; f―臨街寬度;d―總深度;

　　d o―前街影響深度; υ1―后街路線價; dυ1―后街臨街深度價格修正率;

　?、劬匦谓纸堑貎r值的計算公式：

　　?V(單價) = uo×dυo+u1×dυ1×t ?V(總價) = (uo×dυo+u1×dυ1×t)×(f×d)

　　上式中:V―土地價值; uo―正街路線價; dυo―正街臨街深度價格修正率; υ1―旁街路線價;

　　dυ1―旁街臨街深度價格修正率; t―旁街影響加價率; f―臨街寬度; d―臨街深度;

　?、苋切瓮恋貎r值的計算公式：

　　?V(單價) = u×dυ×h ?V(總價) = u×dυ×h×(f×d÷2)

　　上式中:V―土地價值; u―路線價; dυ―臨街深度價格修正率; h―三角形土地價格修正率;

　　f―臨街寬度; d―臨街深度;

　?、萜渌螤钔恋貎r值的計算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些矩形、三角形土地的價值再相加減

　　3.高層建筑地價分攤的方法

　?、侔唇ㄖ娣e進行分攤

　　某部分享有的地價數(shù)額=土地總價值/總建筑面積×該部分的建筑面積

　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的建筑面積/總建筑面積

　　②按房地價值進行分攤

　　某部分享有的地價數(shù)額=土地總價值/房地總價值×該部分的房地價值

　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的房地價值/房地總價值

　?、郯赐恋貎r值進行分攤

　　某部分占有的土地份額=該部分的房地價值―該部分的建筑物價值/房地總價值―建筑物總價值

　　某部分享有的地價數(shù)額=該部分占有的土地份額×土地總價值=該部分的房地價值一該部分的建筑物價值

　　?地價=地租/利息率

　　?地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格―農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本―土地上投入資本的利息―農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤

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