2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式詳解6

　　1.凈收益與資本化率的匹配

　　①由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率

　?、谟山ㄖ锸找媲笕〗ㄖ飪r格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率

　?、塾煞康厥找媲笕》康貎r格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率

　?、苡煞康厥找鎲为毲笕⊥恋貎r格：

　　?土地價格=房地凈收益―建筑物凈收益/土地資本化率

　　?土地價格=房地凈收益―建筑物價格×建筑物資本化率/土地資本化率

　　?土地價格=房地凈收益/綜合資本化率―建筑物價格

　　⑤由房地收益單獨求取建筑物價格：

　　?建筑物價格=房地凈收益―土地凈收益/建筑物資本化率

　　?建筑物價格=房地凈收益―土地價格×土地資本化率/建筑物資本化率

　　?建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率―土地價格

　　2.假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　?待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―開發(fā)成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―開發(fā)利潤―投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

　　?生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―由生地建成房屋的開發(fā)成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―開發(fā)利潤―買方購買生地應(yīng)負擔的稅費

　　?生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值―由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―土地開發(fā)利潤―買方購買生地應(yīng)負擔的稅費

　　?毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―由毛地建成房屋的開發(fā)成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―開發(fā)利潤―買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費

　　?毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費

　　?熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費

　　?在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負擔的稅費

　　?舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負擔的稅費

　　?適用于開發(fā)完成后出售的公式：V=VP―C

　　?適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V=VR―C

　　上式中:V―待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;VP―用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;VC―應(yīng)扣除項目

　　VR―用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;

　　3.假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取

　　?利率=單位時間內(nèi)的利息/本金×100%

　　?I=P×i×n ?F=P(1+i×n)

　　?復利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n

　　?復利的總利息計算公式為：I=P[(1十i)n―1]

　　?在名義利率下的本利和為：F=P(1+r/m)n×m

　　?在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r/m)m

　　?假設(shè)實際年利率為i則在實際利率下的一年末本利的為：F=P(1+i)

　　?令一年末名義利率與實際利率的本利和相等，即P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m―1

　　?名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(F―P)/P =P(1+r/m)m―P/P=(1+r/m)m―1

　　上7.4式中： i―利率; n―計息周期數(shù); I―總利息; F―計息期末的本利和; r―名義年利率; m―一年中計息m次;

　　r/m――每次計息的利率;P―本金;