2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點講義13

　　商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

　　(一)商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。本節(jié)主要針對狹義商業(yè)房地產(chǎn)，即零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)。估價人員在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時，應(yīng)了解商業(yè)房地產(chǎn)的種類及其零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)特點，下面簡單介紹一下各種零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)特點：

　　1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結(jié)合方式;商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主;采取定價銷售，有導購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全;選址在城市繁華區(qū)、交通要道;商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象;商店規(guī)模大，在5000┫以上;商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快;目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。

　　2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行;商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主;營業(yè)時間每天在11小時左右，往往采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地;選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū);商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象;商店營業(yè)面積在500┫以上;目標顧客以居民為主。

　　3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式;商品構(gòu)成為衣、食、用品等，設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場;選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道;商圈范圍較大;商店營業(yè)面積一般在2500┫以上;目標顧客為購物頻率高的居民。

　　4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　以開架自選為主，結(jié)算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進行，往往采取連鎖經(jīng)營方式;商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等;營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日;選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地;商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5～7min到達的范圍內(nèi);商店營業(yè)面積在100┫左右，營業(yè)面積利用率高;目標顧客主要為居民、單身者、年輕人，80%的顧客為有目的的購買，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。

　　5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營;商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤;選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商業(yè)街或百貨店、購物中心內(nèi);商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定;目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。

　　6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營;商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù);選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi);商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定;目標顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

　　7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理;內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成，服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體，設(shè)有相應(yīng)規(guī)模的停車場;選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道;商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定;設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制;目標顧客以流動顧客為主。

　　根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。

　　8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　發(fā)揮廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢，提供一站式購物和一條龍服務(wù);商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等，有一定的停車場;選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。

　　9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分;選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施，有一定規(guī)模的停車場;主要的商圈人口為5萬～7萬人，商店營業(yè)面積大，一般在4000┫以上。

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)特點

　　1.收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容分別進行估價測算，例如采用收益法時應(yīng)在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復雜，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

　　4.裝修高檔且復雜

　　為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。另外，商業(yè)用房裝修升級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營風格或品牌效應(yīng)，一般會重新裝修。因此在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的價值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。