2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試試題及答案交流

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　　單選：

　　一題，決定房地產(chǎn)供給量的4個(gè)因素。

　　一題，收益法中，凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

　　一題，直接成本利潤率，投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較，直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

　　一題：估價(jià)的假設(shè)和限制條件的的作用，記不清自己是選兩個(gè)選項(xiàng)還是三個(gè)選項(xiàng)(保護(hù)估計(jì)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，告知、保護(hù)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者。)

　　一題：好像是平均增減量法，選的是A,B,E,

　　單選：有一道計(jì)算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,計(jì)算下來x=675.14 ，

　　我的多選題答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一個(gè)

　　有一道什么房地產(chǎn)評估還可以包括什么項(xiàng)目投資評估，我沒選，我總覺得沒那么多，不敢選。

　　還有一道題，按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋�，我算的結(jié)果和他差0.01，我覺得尾差引起的，我選的對

　　還有一道應(yīng)不應(yīng)該排除商業(yè)用房，沒敢選

　　還有一道題是報(bào)酬率和折現(xiàn)率，沒敢選。

　　我敢選的都忘了。

　　1：“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項(xiàng)目投資評估”，這個(gè)記得我選了對。

　　2：“按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋貎r(jià)值的計(jì)算，”我選的對。

　　3：“報(bào)酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”，沒有選

　　4：“甲、乙土地，先計(jì)算樓面地價(jià)，然有一個(gè)是40年，一個(gè)是30年使用權(quán)，購買乙土地比甲土地更劃算”這個(gè)認(rèn)真計(jì)算了，我選的對。

　　5:查書看到了“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到�！眳⒖紩�上答案是正確。我沒有選。

　　6:有一題什么“交通時(shí)間、距離，”有點(diǎn)摸不著頭腦，沒有選。

　　7:查書看到了，是以前的考題“接受估價(jià)委托后、受托機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)目�！� ，應(yīng)該是“至少明確一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師�！� 我選的錯(cuò)誤。多選最后一題應(yīng)該選BCE，市場法中漏選一個(gè)地役權(quán)設(shè)立情況!

　　1、估價(jià)特點(diǎn) 選模擬市場定價(jià)

　　2、樓損壞搬遷 選D每戶補(bǔ)償6.5萬

　　3、1000美元 以人民幣為基礎(chǔ)的市場 個(gè)月80元人民幣 選C1046.88

　　4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

　　5、補(bǔ)地價(jià)那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個(gè)

　　6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 我選C 忘了數(shù)據(jù)

　　7、哈伯法則那題 選900

　　8、什么建筑物到期可補(bǔ)償 選什么忘了

　　9、有一題選什么估價(jià)目的的

　　10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

　　11、城市化(房產(chǎn)投機(jī))是社會因素

　　12、不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是

　　13、錯(cuò)誤的是 價(jià)值類型是估價(jià)師決定的

　　單選回憶(關(guān)鍵字，不分先后)：

　　1、價(jià)值減損(這個(gè)題輕敵了)

　　2、凈收益遞減求合理期限

　　3、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，求修正系數(shù)

　　4、補(bǔ)地價(jià)

　　5、表示錯(cuò)誤的是(最后一道C)

　　6、知道容積率求房地產(chǎn)單價(jià)

　　7、不同期限、不同報(bào)酬率價(jià)格換算

　　8、樓層調(diào)整

　　9、估價(jià)特點(diǎn)描述正確的是(樓上提供哈，好像是模擬哈)

　　10、幣種換算

　　11、求成新率(82%)

　　12、哈伯法則(900)

　　13、功能折舊

　　14、不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(城市化)

　　15、表示錯(cuò)誤的是(價(jià)值類型由估價(jià)師決定)

　　各位，繼續(xù)接上.......

　　單選：

　　直線趨勢法a\b是什么數(shù)字?我選A 歷史數(shù)據(jù)

　　平均增減量我選的ABE

　　報(bào)告簽字選的是：需要企業(yè)蓋公章，估價(jià)師可以手簽不蓋章，本人簽字不能代簽

　　市場的權(quán)益因素：我選的地役權(quán)，后面幾個(gè)選項(xiàng)忘了

　　供給因素選的：市場價(jià)格，建造成本，技術(shù)水平，和預(yù)期，四個(gè)

　　查封那個(gè)寫了/利潤比大小，我忘了是哪個(gè)，我的順序是直接成本>投資>成本>銷售(選項(xiàng)里面兩個(gè)是對的)

　　收益方式：自營的經(jīng)營收入和出租收入

　　假設(shè)限制條件(三個(gè)：保護(hù)估價(jià)師、提醒報(bào)告使用人，還有A選項(xiàng)，但是是什么忘記了)

　　基準(zhǔn)地價(jià)(選了在范圍內(nèi)，有完備的體系，不知道對不對)

　　堆高最佳(不確定，比較保險(xiǎn)寫的是最佳規(guī)模和最佳用途)

　　1、平均增減量

　　2、估價(jià)報(bào)告簽字(最后一道)

　　3、市場法中權(quán)益狀況

　　4、房地產(chǎn)供給影響因素

　　5、不考慮查封影響的估價(jià)目的

　　6、利潤率大小比較

　　7、收益方式分類

　　8、假設(shè)限制條件的作用

　　9、基準(zhǔn)地價(jià)對象使用條件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高層建筑地價(jià)分?jǐn)?三個(gè)選項(xiàng))

　　12、與估價(jià)對象相似包括(三個(gè)選項(xiàng))

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　　2012年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題(網(wǎng)友提供)

　　1、多選題――考察“鑒證性估價(jià)”的概念;

　　2、多選題――可以從事國有土地上房屋征收的估價(jià)機(jī)構(gòu)。參考答案：一、二、三級

　　3、多選題――房地產(chǎn)估價(jià)的特征(本質(zhì))

　　4、某人有一套80m2的住宅，且是唯一住房，出售時(shí)應(yīng)交多少契稅。參考答案：契稅按1%計(jì)算

　　5、判斷題――最高額抵押之前存在的債務(wù)不能轉(zhuǎn)入最高額抵押中。參考答案：錯(cuò)

　　6、多選題――影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素包括哪些。參考答案：通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、價(jià)值大小、開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況;

　　7、多選題――影響房地產(chǎn)供給量的因素有哪些。參考答案：價(jià)格、成本、開發(fā)技術(shù)、預(yù)期

　　8、多選題――考點(diǎn)是：名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的概念。原題大致是某人買房，其中家電裝修占房價(jià)的5%，分期付款，求該房產(chǎn)的“純粹”價(jià)格。

　　9、多選題――考點(diǎn)是：影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素。經(jīng)濟(jì)因素的詳細(xì)內(nèi)容，干擾項(xiàng)是“金融制度政策”

　　10、判斷題――考點(diǎn)是：基尼系數(shù)

　　11、考點(diǎn)：房地產(chǎn)交易中，交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況的價(jià)格修正

　　12、單選題――考點(diǎn)是：房地產(chǎn)狀況調(diào)整中不同樓層的價(jià)格調(diào)整

　　13、單選題――考點(diǎn)是：平均發(fā)展速度

　　14、多選題――考點(diǎn)是：平均增減量

　　15、考點(diǎn)是：房地產(chǎn)價(jià)格市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動率法

　　16、單選題――考點(diǎn)是：補(bǔ)地價(jià)的測算，需要注意的是變化前后的價(jià)格定義不同，變化前是樓面地價(jià)，變化后是土地單價(jià)。

　　17、考點(diǎn)：收益法中不同年限價(jià)格換算

　　18、考點(diǎn)：受益期限的確定

　　19、考點(diǎn)：累加法求報(bào)酬率

　　20、考點(diǎn)：殘值率≠0時(shí)，求成新率

　　21、考點(diǎn)：自有資金資本化率的計(jì)算

　　22、考點(diǎn)：不同利潤率(直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率)的比較

　　23、單選題――直線趨勢法中的a、b利用什么資料求取。參考答案：歷史價(jià)格資料

　　24、考點(diǎn)：路線價(jià)中的“哈珀”法則

　　25、多選題――高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ā�參考答案：建筑面積、房地價(jià)值、土地價(jià)值

　　26、判斷題――估價(jià)資料保存10年后可銷毀。

　　計(jì)算題：

　　1、某塊劃撥土地商檢的倉庫改為商用，面積?平方米，前6年凈收益是?萬元，報(bào)酬率是?，第6年的資本化率是10%，折現(xiàn)率是?，第6年轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)是轉(zhuǎn)讓收入的2%，求該房產(chǎn)的現(xiàn)值。

　　2、某房產(chǎn)，因沒有“行車”造成租金降低，正常租金是?元，實(shí)際租金是?元，如單獨(dú)增家需要?萬元，隨同增加需要?萬元，門窗損壞修復(fù)費(fèi)?萬元，土地基準(zhǔn)地價(jià)?，建筑物重建的各項(xiàng)成本已知，求該房產(chǎn)的現(xiàn)值。 解題大致思路：房地產(chǎn)市場價(jià)值=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

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　　1、土地重新購建價(jià)格數(shù)據(jù)肯定記不到了，說不定考試當(dāng)天回憶能夠記到。思路應(yīng)該是，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)：土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格*建筑物折舊，即，土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格*(49/60)

　　2、80萬元的房產(chǎn)，2萬非房產(chǎn)成分，首付一半，另外一半一年后支付。

　　這個(gè)記得折現(xiàn)率是6%，不知道對不，不然就是8%。應(yīng)該是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74�？紙錾蠒r(shí)間緊，太緊張了，我也不知道自己當(dāng)時(shí)計(jì)算正確沒有了。

　　3、還有一題非正常稅費(fèi)的，對可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)調(diào)整是非正常稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的調(diào)整，應(yīng)該是兩個(gè)調(diào)整，然后連乘。我應(yīng)該是計(jì)算出錯(cuò)，沒有找到合適答案。

　　39+39/1.06=75.79,這個(gè)選擇哪個(gè)答案啊?是不是A

　　對，單選有道求報(bào)酬率的!還有道求純粹房地產(chǎn)交易價(jià)格(扣除非房地產(chǎn)成分)!所以，單選又增加這兩道

　　報(bào)酬率那個(gè)是7.78%吧

　　還有哈，好像是第二頁的最后一道單選 合法是指..我選依法判定估價(jià)對象合法

　　接著第三頁的第一題是問估價(jià)中什么最先確定?(記憶很模糊了)，反正是選A 估價(jià)目的

　　好像是最后一道單選吧，我還記得選C呢，就是那個(gè)資料存檔10銷毀的!

　　單選 還有個(gè)房產(chǎn)公司做評估要買地什么 選投資價(jià)值

　　還有個(gè)好像是什么告訴使用面積，轉(zhuǎn)換成建筑面積?

　　不是那個(gè)扣除家具，求純粹房地產(chǎn)價(jià)值哦，當(dāng)中涉及使用面積跟建筑面積換算，好像是1:0.75吧!

　　合法那題答案是B，選房地產(chǎn)對應(yīng)的狀況合法。見理論書合法原則那節(jié)。

　　計(jì)算題第二道，成本法，投資利息的計(jì)算，題目給的年利率是多少呀?

　　對了 判斷還有一個(gè)自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量....可以按交易實(shí)例算... 我沒敢選

　　斷還有一題，房地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費(fèi)不可移動，所以經(jīng)濟(jì)位置也是固定不動的 我選錯(cuò)的

　　判斷整理如下

　　1：“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項(xiàng)目投資評估”，沒選

　　2：“按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋貎r(jià)值的計(jì)算，” 沒選 數(shù)據(jù)差0.01。

　　3：“報(bào)酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”， 錯(cuò)

　　4：“甲、乙土地，先計(jì)算樓面地價(jià)，然有一個(gè)是40年，一個(gè)是30年使用權(quán)，購買乙土地比甲土地更劃算” 對。

　　5：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?jīng)]選。

　　6：交通時(shí)間、距離，”交通費(fèi)用什么的 錯(cuò)。

　　7：“接受估價(jià)委托后、受托機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)目�！� 錯(cuò)。

　　8：商品住宅成本不包含營業(yè)性用房，對

　　9、房地產(chǎn)在一定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費(fèi)不可移動，所以經(jīng)濟(jì)地位固定不變 錯(cuò)

　　10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數(shù)額相同 錯(cuò)

　　11、房地產(chǎn)的容易變現(xiàn)，通用性好的，獨(dú)立性好的等描述。對。

　　12、高層面積按房地價(jià)值分?jǐn)偅�因�(yàn)椴顒e不大? 忘了

　　一個(gè)是:市場法是最可靠的，因?yàn)槭鞘袌鰞r(jià)格的體現(xiàn)。應(yīng)該答案是錯(cuò)

　　一個(gè)是，檔案十年即可銷毀，是錯(cuò)的

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　　單選：

　　一題，決定房地產(chǎn)供給量的4個(gè)因素。

　　一題，收益法中，凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

　　一題，直接成本利潤率，投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較，直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

　　一題：估價(jià)的假設(shè)和限制條件的的作用，記不清自己是選兩個(gè)選項(xiàng)還是三個(gè)選項(xiàng)(保護(hù)估計(jì)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，告知、保護(hù)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者。)

　　一題：好像是平均增減量法，選的是A,B,E,

　　單選：有一道計(jì)算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,計(jì)算下來x=675.14 ，

　　我的多選題答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一個(gè)

　　有一道什么房地產(chǎn)評估還可以包括什么項(xiàng)目投資評估，我沒選，我總覺得沒那么多，不敢選。

　　還有一道題，按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋�，我算的結(jié)果和他差0.01，我覺得尾差引起的，我選的對

　　還有一道應(yīng)不應(yīng)該排除商業(yè)用房，沒敢選

　　還有一道題是報(bào)酬率和折現(xiàn)率，沒敢選。

　　我敢選的都忘了。

　　1：“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項(xiàng)目投資評估”，這個(gè)記得我選了對。

　　2：“按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋貎r(jià)值的計(jì)算，”我選的對。

　　3：“報(bào)酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”，沒有選

　　4：“甲、乙土地，先計(jì)算樓面地價(jià)，然有一個(gè)是40年，一個(gè)是30年使用權(quán)，購買乙土地比甲土地更劃算”這個(gè)認(rèn)真計(jì)算了，我選的對。

　　5:查書看到了“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到�！眳⒖紩�上答案是正確。我沒有選。

　　6:有一題什么“交通時(shí)間、距離，”有點(diǎn)摸不著頭腦，沒有選。

　　7:查書看到了，是以前的考題“接受估價(jià)委托后、受托機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)目�！� ，應(yīng)該是“至少明確一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。” 我選的錯(cuò)誤。多選最后一題應(yīng)該選BCE，市場法中漏選一個(gè)地役權(quán)設(shè)立情況!

　　1、估價(jià)特點(diǎn) 選模擬市場定價(jià)

　　2、樓損壞搬遷 選D每戶補(bǔ)償6.5萬

　　3、1000美元 以人民幣為基礎(chǔ)的市場 個(gè)月80元人民幣 選C1046.88

　　4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

　　5、補(bǔ)地價(jià)那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個(gè)

　　6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 我選C 忘了數(shù)據(jù)

　　7、哈伯法則那題 選900

　　8、什么建筑物到期可補(bǔ)償 選什么忘了

　　9、有一題選什么估價(jià)目的的

　　10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

　　11、城市化(房產(chǎn)投機(jī))是社會因素

　　12、不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是

　　13、錯(cuò)誤的是 價(jià)值類型是估價(jià)師決定的

　　單選回憶(關(guān)鍵字，不分先后)：

　　1、價(jià)值減損(這個(gè)題輕敵了)

　　2、凈收益遞減求合理期限

　　3、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，求修正系數(shù)

　　4、補(bǔ)地價(jià)

　　5、表示錯(cuò)誤的是(最后一道C)

　　6、知道容積率求房地產(chǎn)單價(jià)

　　7、不同期限、不同報(bào)酬率價(jià)格換算

　　8、樓層調(diào)整

　　9、估價(jià)特點(diǎn)描述正確的是(樓上提供哈，好像是模擬哈)

　　10、幣種換算

　　11、求成新率(82%)

　　12、哈伯法則(900)

　　13、功能折舊

　　14、不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(城市化)

　　15、表示錯(cuò)誤的是(價(jià)值類型由估價(jià)師決定)

　　各位，繼續(xù)接上.......

　　單選：

　　直線趨勢法a\b是什么數(shù)字?我選A 歷史數(shù)據(jù)

　　平均增減量我選的ABE

　　報(bào)告簽字選的是：需要企業(yè)蓋公章，估價(jià)師可以手簽不蓋章，本人簽字不能代簽

　　市場的權(quán)益因素：我選的地役權(quán)，后面幾個(gè)選項(xiàng)忘了

　　供給因素選的：市場價(jià)格，建造成本，技術(shù)水平，和預(yù)期，四個(gè)

　　查封那個(gè)寫了/利潤比大小，我忘了是哪個(gè)，我的順序是直接成本>投資>成本>銷售(選項(xiàng)里面兩個(gè)是對的)

　　收益方式：自營的經(jīng)營收入和出租收入

　　假設(shè)限制條件(三個(gè)：保護(hù)估價(jià)師、提醒報(bào)告使用人，還有A選項(xiàng)，但是是什么忘記了)

　　基準(zhǔn)地價(jià)(選了在范圍內(nèi)，有完備的體系，不知道對不對)

　　堆高最佳(不確定，比較保險(xiǎn)寫的是最佳規(guī)模和最佳用途)

　　1、平均增減量

　　2、估價(jià)報(bào)告簽字(最后一道)

　　3、市場法中權(quán)益狀況

　　4、房地產(chǎn)供給影響因素

　　5、不考慮查封影響的估價(jià)目的

　　6、利潤率大小比較

　　7、收益方式分類

　　8、假設(shè)限制條件的作用

　　9、基準(zhǔn)地價(jià)對象使用條件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高層建筑地價(jià)分?jǐn)?三個(gè)選項(xiàng))

　　12、與估價(jià)對象相似包括(三個(gè)選項(xiàng))

　　判斷題：

　　VXVV() XXVVX XVXVX

　　說下判斷題吧，我還是沒記住幾道。

　　判斷還有一個(gè) 在用價(jià)值在最高最佳利用下等于市場價(jià)值，在不合法的前提下，可能高于市場價(jià)值

　　判斷還有：平均發(fā)展速度.連續(xù)上升或下降，數(shù)額大致相同 錯(cuò)誤

　　還有一題什么價(jià)值價(jià)格的 我也選錯(cuò)的

　　判斷題，有一道好像是倒數(shù)第二題求土地價(jià)值分?jǐn)�，算出來精度不對，答案好像是錯(cuò)了的;

　　還有到經(jīng)營性用法要不要計(jì)入住宅價(jià)格中，我沒選，但我認(rèn)為好像不應(yīng)計(jì)入;

　　單選求減損的那題，我估計(jì)選錯(cuò)了，應(yīng)該選A，可修復(fù)吧!

　　我印象中就這幾個(gè)沒搞對!

　　其他的印象不深了!

　　判斷題一題：好像表述這樣“在用價(jià)值，合法利用下，現(xiàn)狀利用為最佳最高使用，在用價(jià)值等于市場價(jià)值，在不是合法利用下，在用價(jià)值可能高于市場價(jià)值�！�，不知道記錯(cuò)沒有，我選的正確，這是書上的話，但是題目表述可能記錯(cuò)了。

　　計(jì)算題：

　　第一題：該房地產(chǎn)持有期10年，有效毛收入50萬元，運(yùn)營費(fèi)用18萬元，有效毛收入年增長5%，運(yùn)營費(fèi)用年增長3%，報(bào)酬率8%。第10年資本化率是10%，銷售稅費(fèi)6%。

　　我的計(jì)算，收益法，按有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用都增長的公式計(jì)算， 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值：273.27萬元， 第十年=50*1.05^9=77.57, E=18*1.03^9=23.486 ，第10年年凈收益54.084,在第10年的轉(zhuǎn)售價(jià)值：54.04/10%=540.84 ， 現(xiàn)值：273.27+540.8*(1-0.06)/(1.08^10)=508.75(萬元)

　　第二道：功能折舊部分：年租金收益損失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216(萬元)

　　功能折舊： 9.216/0.075[1-1/1.075^44)-16=117.78-16=101.78(萬元)，

　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是49年，長壽項(xiàng)目的折舊年限是5年，建安，管理，銷售等費(fèi)用是786.096+0.02v(設(shè)建筑物重新購建價(jià)格為v)，其他的沒有時(shí)間做了。還記得判斷題有個(gè)乙土地比甲土地更劃算，算下來是正確的。 判斷房地價(jià)值分?jǐn)偰莻�(gè)，計(jì)算下來也是正確的。

　　計(jì)算題第一題：該房地產(chǎn)持有期10年，有效毛收入50萬元，運(yùn)營費(fèi)用18萬元，有效毛收入年增長5%，運(yùn)營費(fèi)用年增長3%，報(bào)酬率8%。

　　我的計(jì)算，收益法，按有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用都增長的公式計(jì)算， 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值：50/(8%-5%)[1-(1+5%/1 8%)^10]-18/(8%-3)[1-(1 3%/1 8%)^10]=409.17-135.90=273.73

　　10后轉(zhuǎn)售收入凈值=(50-18)/(1 10%)(1-(1/1 10%)^10=184.84

　　兩值相加=273.73 184.84=458.11

　　計(jì)算題第二道：我算的結(jié)果是1925.97 萬元 不知道有和我近似答案的同學(xué)沒

　　第二道計(jì)算題，我算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)的時(shí)候，V用的是土地加建筑的重新構(gòu)建價(jià)格呀。導(dǎo)致后面投資利息和開發(fā)利潤也都是用的房地的重新構(gòu)建價(jià)格，是不是錯(cuò)了呀

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