2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章知識點
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第一章 房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險
1. 投資的分類(四種分類)
按投資期限或投資回期長短分
短期投資(一年以內(nèi))
長期投資(一年以上)
按投資人能否直接控制其投資資金來劃分
直接投資(直接用資金辦實業(yè))
間接投資(投資人購買有價證券,間接投資實業(yè))
按投資對象存在的形式來劃分
金融投資(預(yù)先墊付資金形成金融資產(chǎn))
實物投資(預(yù)先墊付資金形成實物資產(chǎn))
按投資的經(jīng)濟用途劃分
生產(chǎn)性投資(投入生產(chǎn)領(lǐng)域)
非生產(chǎn)性投資(投入非生產(chǎn)領(lǐng)域)
2. 投資的特性(四特性)
投資是一種經(jīng)濟行為
投資具有時間性(犧牲即期消費獲得將來消費)
投資的目的是獲取報酬
投資具有風(fēng)險性
3. 房地產(chǎn)投資的分類
按經(jīng)濟活動類型劃分
土地開發(fā)投資-從事土地開發(fā)活動
房地產(chǎn)開發(fā)投資-從事各類房屋開發(fā)活動
房地產(chǎn)經(jīng)營投資-從事房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動
按物業(yè)類型劃分*
居住物業(yè)投資
商用物業(yè)投資
工業(yè)物業(yè)投資
酒店與休閑娛樂設(shè)施投資
特殊物業(yè)投資
【重點】按物業(yè)類型劃分的房地產(chǎn)投資
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4. 有關(guān)保障房的內(nèi)容
廉租住房-面向低收入家庭出租
經(jīng)濟適用住房-面向低收入家庭出售
限價房-面向中等收入家庭出售
經(jīng)濟租賃住房-面向中等收入家庭出租
5. 房地產(chǎn)投資的特點(8大特點)
區(qū)位選擇異常重要(具體位置+宏觀區(qū)位)
適于進行長期投資(兩個壽命)
需要適時的更新改造投資(適應(yīng)性,需要適時更新改造)
投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險(價值難以判斷)
變現(xiàn)性差
易受政策影響
依賴專業(yè)管理
存在效益外溢和轉(zhuǎn)移(外部性影響)
6 房地產(chǎn)的兩個壽命
經(jīng)濟壽命
地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時間周期,即從地上建筑物竣工之日開始,出租經(jīng)營收入大于運營費用,即凈收益大于零的持續(xù)時間
自然壽命
從地上建筑物竣工之日開始,到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時間
7. 房地產(chǎn)直接投資與間接投資
直接投資-投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程,參與有關(guān)管理工作
房地產(chǎn)開發(fā)投資-把土地加工成房屋
房地產(chǎn)置業(yè)投資-直接買建成的物業(yè)
間接投資――投資者將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場,不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作
投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券
投資房地產(chǎn)投資信托基金
購買住房抵押支持證券
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8. 房地產(chǎn)開發(fā)投資
概念
是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地進行規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程,建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將基是行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資,獲得開發(fā)利潤的過程
性質(zhì)
屬于中短期投資,形成房地產(chǎn)市場上的增量供給
具體種類
土地開發(fā)投資-土地一級開發(fā)為主
商品房建設(shè)投資-建房屋
9. 房地產(chǎn)置業(yè)投資
概念
向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進行投資,以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資
可以是增量房地產(chǎn)(新房),也可以是存量房地產(chǎn)(舊房)
目的(兩個)
自用
經(jīng)營出租獲得經(jīng)常性收入
還可以獲得轉(zhuǎn)售收益
置業(yè)機構(gòu)投資者的選擇
缺乏投資經(jīng)驗又具有低風(fēng)險偏好的投資者-購買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè),購買價格高,收益水平低,但風(fēng)險小
具備投資管理經(jīng)驗又風(fēng)險偏好型的投資者-購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè),初始投資和收益水平低,增值潛力大
10. 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券的類型
首次公開發(fā)行
配股
公開增發(fā)或定向增發(fā)
發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券
11. 房地產(chǎn)投資的利弊(四利三弊)
利
相對較高的收益水平
易于獲得金融機構(gòu)的支持
能抵消通貨膨脹的影響-房地產(chǎn)年價格增漲率超過年通貨膨脹率
提高投資者的資信等級
弊
投資數(shù)額巨大
投資回收周期較長
需要專門的知識和經(jīng)驗
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12.風(fēng)險的相關(guān)概念
概念
風(fēng)險是未來獲得預(yù)期收益可能性的大小
風(fēng)險的度量
標(biāo)準(zhǔn)差-標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險越小
標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比-越大風(fēng)險越大
三個概念
風(fēng)險收益-實際收益超出預(yù)期收益
風(fēng)險損失-實際收益低于預(yù)期收益
風(fēng)險報酬-實際收益超出預(yù)期收益的部分
風(fēng)險決策(情況不確定,但發(fā)生的概率確定)
決策準(zhǔn)則是最大期望收益
一般使用決策樹法或決策表法
不確定性的決策方法(情況及發(fā)生的概率均不確定)
小中取大法-悲觀看法
大中取大法-樂觀看法
最小最大后悔值法
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方面(四方面)
投入資金的安全性
期望收益的可靠性
投資項目的變現(xiàn)性
資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
風(fēng)險的分類
系統(tǒng)風(fēng)險-對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響,投資者無法控制
個別風(fēng)險-僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響,投資者可以控制
13. 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險
概念
又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險
個別投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部分散、抵消的風(fēng)險
種類(八種)
通貨膨脹風(fēng)險(購買力風(fēng)險)
市場供求風(fēng)險
周期風(fēng)險
變現(xiàn)風(fēng)險
利率風(fēng)險
政策風(fēng)險
政治風(fēng)險-危害最大的一種
或然損失風(fēng)險
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14. 利率風(fēng)險
利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響(三方面)
折現(xiàn)率提高,折現(xiàn)后的價值變小,導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損
加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難
還會抵制房地產(chǎn)需求,導(dǎo)致價格下降
15. 房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險(6類)
收益現(xiàn)金流風(fēng)險(收入低了)
項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險
未來運營費用風(fēng)險(費用高了)
物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險
資本價值風(fēng)險(折現(xiàn)率或報酬率變化)
即使收益和運營費用都不發(fā)生變化,資本價值也會隨著收益率的變化而變化
比較風(fēng)險(機會成本)
也稱機會成本風(fēng)險,投資該項目而失去了其他投資機會,失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險
時間風(fēng)險(時機與時間)
房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場,還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短,物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇,物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短
持有期風(fēng)險(持有時間)
房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險,壽命周期越長,持有期風(fēng)險越大
16. 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響
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17.市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計算
資產(chǎn)的預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)(市場的整體平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率)無風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率
當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場的整體平均收益率時,市場風(fēng)險系數(shù)=1
18.資本資產(chǎn)定價模型
一個投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險投資項目收益率
折現(xiàn)率=資金的機會成本+適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)
【2009年真題】
對于收益性房地產(chǎn)來說,從建筑物竣工之日算起,在正常市場和正常運營狀態(tài)下,凈收益大于零的持續(xù)時間稱為( )。
A.設(shè)計壽命
B.經(jīng)濟壽命
C.法定壽命
D.自然壽命
【答案】B
【解析】關(guān)于房地產(chǎn)兩個壽命的內(nèi)容。
【2009年真題】
地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高,這說明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。
A.變現(xiàn)性差
B.易受政策影響
C.依賴專業(yè)管理
D.效益外溢和轉(zhuǎn)移
【答案】D
【解析】外部性的內(nèi)容。
【2009年真題】
甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是( )。
A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大
B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大
C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同
D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小
【答案】B
【解析】用標(biāo)準(zhǔn)差來描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時,標(biāo)準(zhǔn)差越大,說明可能的收益分布越分散,風(fēng)險越大。如果計算出標(biāo)準(zhǔn)差不一樣,就應(yīng)該用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)這個指標(biāo)來評價。
【2009年真題】
如果整個投資市場的平均收益率為15%,國債收益率為9%,房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23,則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是( )。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
【答案】A
折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%
【2009年真題】
下列風(fēng)險中,屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有( )。
A.市場供求風(fēng)險
B.變現(xiàn)風(fēng)險
C.利率風(fēng)險
D.時間風(fēng)險
E.資本價值風(fēng)險
【答案】ABC
【解析】
八大系統(tǒng)風(fēng)險
通貨膨脹風(fēng)險(購買力風(fēng)險)
市場供求風(fēng)險
周期風(fēng)險
變現(xiàn)風(fēng)險
利率風(fēng)險
政策風(fēng)險
政治風(fēng)險-危害最大的一種
或然損失風(fēng)險
六大個別風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險(收入低了)
未來運營費用風(fēng)險(費用高了)
資本價值風(fēng)險(折現(xiàn)率或報酬率變化)
比較風(fēng)險(機會成本)
時間風(fēng)險(時機與時間)
持有期風(fēng)險(持有時間)
【2009年真題】
具有相同市場價值的房地產(chǎn),其投資價值因人而異。( )
【答案】對
【解析】市場價值相同的房地產(chǎn)對不同的投資者來說投資價值不同,是因為不同的投資者在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同,納稅狀況不同、對未來的信心和判斷也不同。
【2009年真題】
房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )
【答案】錯
【解析】依托的收益高于股票,但屬于間接投資而非直接投資。
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