2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導(dǎo)-假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件

更新時間：2012-08-15 14:10:36 來源：|0

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　　四、假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件(掌握)

　　在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：

　?、偈欠窀鶕?jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);

　　②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值(以下簡稱開發(fā)完成后價值)。

　　假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：

　?、僖幸惶捉y(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計劃;

　　③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測也會更加困難。

　　五、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟(熟悉)

　　運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：

　?、僬{(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;

　?、谶x取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;

　?、垲A(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;

　　④預(yù)測開發(fā)完成后的價值;

　?、蓊A(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤;⑥測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

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