2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(10)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)的類型

　　一、按用途來(lái)劃分的類型

　　房地產(chǎn)按其用途來(lái)劃分，主要分為下列10類：

　　1.居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。

　　3.辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫(xiě)字樓)、政府辦公樓等。

　　4.旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。

　　5.餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

　　6.娛樂(lè)房地產(chǎn)：包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。

　　7.工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

　　8.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。

　　9.特殊用途房地產(chǎn)：包括車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。

　　10.綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。

　　二、按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分的類型

　　房地產(chǎn)按其開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，主要分為下列5類：

　　1.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

　　2.毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。

　　3.熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。

　　4.在建工程：是指地上建筑物已開(kāi)始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。

　　5.現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。

　　三、按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分的類型

　　房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分，主要分為下列2類：

　　1.收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、加油站、廠房、農(nóng)地等。

　　2.非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。

　　收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某幢公寓或某座商務(wù)辦公樓，目前尚未出租出去，沒(méi)有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因?yàn)橥惖墓⒑蜕虅?wù)辦公樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生著經(jīng)濟(jì)收益，該尚未出租的公寓和商務(wù)辦公樓的收益可以通過(guò)比較法來(lái)求取。

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