2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(35)

　?、?房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析

　　估價(jià)對(duì)象于1999年9月通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，2001年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場(chǎng)項(xiàng)目由市建×公司承建，2002年1月破土動(dòng)工，2002年12月28日主體封頂，2003年1-4月完成1～6層水電風(fēng)氣管線安裝，5月起進(jìn)入全面裝修階段，預(yù)計(jì)2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝修工程于2003年12月31日前結(jié)束，屆時(shí)整棟大樓正式投入營(yíng)運(yùn)。估價(jià)對(duì)象具有最通透實(shí)用的平面布置，建成后將是市中心最大規(guī)模的購(gòu)物中心之一。

　　××廣場(chǎng)外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進(jìn)口復(fù)式鋁合板玻璃幕墻(大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產(chǎn)自日本，鋁板產(chǎn)自法國(guó)，裝飾帶、百頁(yè)窗產(chǎn)自中國(guó)臺(tái)灣)，大理石貼面;室內(nèi)地面為人造大理石;石膏板隔板;隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂;不銹鋼卷簾門。

　　設(shè)備配置情況如下：

　　電梯：韓國(guó)LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部;

　　空調(diào)：韓國(guó)LG中央空調(diào)系統(tǒng);

　　消防：智能化自動(dòng)噴淋及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng);

　　防盜保安系統(tǒng)：多媒體智能報(bào)警系統(tǒng)，TA4緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng);

　　通訊系統(tǒng)：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，預(yù)留電話線路、插座;

　　物業(yè)管理：樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng);

　　備用電源：美國(guó)康明斯大功率發(fā)電機(jī)組。

　　㈡ 區(qū)位狀況因素分析

　　估價(jià)對(duì)象位于C市鹽市口青年路北側(cè)，距鹽市口和署襪街約50米遠(yuǎn)，臨街寬度為110米;目前青年路和交通巷道路改造計(jì)劃已實(shí)施，改造后交通更方便;青年路現(xiàn)為中南地區(qū)服裝、鞋類和小商品批發(fā)市場(chǎng)，為C市商業(yè)黃金口岸。

　?、?市場(chǎng)背景分析：(略)

　?、?最高最佳使用分析：(略)

　　㈤ 估價(jià)方法選用

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用收益法和成本法分別進(jìn)行估價(jià)。

　?、?估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　⑴ 收益法

　　具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。通過(guò)將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益，用適當(dāng)報(bào)酬率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，確定為估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　?、?求取理論預(yù)期收益

　　假設(shè)估價(jià)對(duì)象在2003年12月31日營(yíng)運(yùn)時(shí)即達(dá)到穩(wěn)定租用狀態(tài)，則估價(jià)對(duì)象在未來(lái)5年內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)如下(單位：萬(wàn)元)：

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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